La rentabilité d'un achat en viager
La rentabilité intègre un ensemble de paramètres, qui engendrent des effets financiers.
La rentabilité ne tient pas compte de la seule notion de rendement, elle correspond à l’addition de l’ensemble des avantages sur la durée.
Les éléments de rentabilité
La rentabilité intègre un ensemble de paramètres, qui engendrent des effets financiers.
La rentabilité ne tient pas compte de la seule notion de rendement, elle correspond à l’addition de l’ensemble des avantages sur la durée.
Exemple chiffré
L’exemple chiffré montre les différentes étapes d’une rentabilité échelonnée.
Bien acheté : un viager occupé par une femme âgée de 81 ans.
| Valeur du bien « libre » | 200 000 € | La valeur est celle du bien immobilier libre de toute occupation |
| Décote d’occupation | 18 000 € | La décote correspond à une économie immédiate |
| Valeur « occupée » | 182 000 € | 200 000 – 18 000 |
| DUH droit d’usage et d’habitation | 73 892 € | Ce montant va être soustrait du prix |
| Valeur économique, ou valeur fiscale | 108 108 € | Ce montant qui correspond au prix d’achat sera inscrit dans l’acte authentique de vente |
| Bouquet | 40 000 € | C’est le montant de la somme à sortir immédiatement |
| Rente mensuelle | 507 € | A régler toute la vie durant du vendeur |
Aléa viager : espérance de vie 11,9 ans arrondie à 12 ans
Total des sommes versées sur l’espérance de vie : Bouquet 40 000 € + 12 ans de rente (144 mois X 507 = 73 008) + 40 000 = 113 008 €
Ce qui donne un cumul des versements de : 113 008 €.
Sur une base d’espérance de vie, le cumul des sommes versées sera de 113 008 € pour acquérir un bien qui vaut 200 000€. Soit un gain de 869 920 €.
Trois cas :
- Décès du vendeur dans l'espérance moyenne de vie : l'acheteur aura payé ce qui correspond au prix normal du bien.
- Le vendeur vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que le prix mais il l’a payé de façon échelonnée dans le temps.
- Décès du vendeur avant son espérance de vie, l'acheteur aura moins payé que ce que le bien vaut réellement.
Les sources de rentabilité
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Economie d’impôts
Le montant correspondante à la décote n’est pas imposable
Le droit d’usage et d’occupation correspond à des loyers perçus par anticipation, de façon immédiate, ils sont non imposables.
- Economie de trésorerie
Pas d’intérêts d’emprunt à rembourser pour le paiement de la rente
La rente est versée au fil des mois. Pas besoin de monopoliser une trésorerie en amont.
- Une inconnue
Evolution du prix de l’immobilier dans le temps