IS : déduction d’une dépréciation sur une société à prépondérance immobilière

Contexte de l'affaire

Le litige

À la suite d’une vérification de comptabilité d’une société, l’administration a remis en cause la déduction d’une provision pour dépréciation des titres de participation détenus dans une société immobilière. Considérant que ces titres ne pouvaient être regardés comme liés à une société à prépondérance immobilière (SPI), l’administration fiscale a soumis cette provision au régime des plus ou moins-values à long terme, la privant ainsi de déductibilité immédiate. Après le rejet de son recours par la cour administrative d’appel de Paris, la société mère intégrante s’est pourvue en cassation devant le Conseil d’État.

Notion de société à prépondérance immobilière

Le paragraphe 2 du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du CGI exclut du régime des plus et moins-values à long terme les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, c’est-à-dire celles dont l’actif est constitué, à la date de la cession ou à la clôture du dernier exercice précédent, pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, droits immobiliers, contrats de crédit-bail immobilier ou titres de sociétés à prépondérance immobilière. Les immeubles affectés à l’exploitation propre en sont exclus.
Ainsi, les provisions pour dépréciation afférentes à ces titres sont également soustraites au régime du long terme et deviennent déductibles du résultat imposable au taux de droit commun, sous réserve de prouver la nature immobilière prépondérante de la société émettrice.

La décision du Conseil d’État

Le Conseil d’État rappelle que la qualification de société à prépondérance immobilière doit être appréciée à partir de la valeur réelle des éléments de l’actif, et non de leur valeur comptable, dès lors que le contribuable en apporte la preuve. En l’espèce, la cour administrative d’appel de Paris avait écarté sans examen l’argumentation de la société tendant à démontrer que la valeur réelle des titres s’écartait de la valeur comptable retenue par l’administration. Cette omission constitue une erreur de droit justifiant l’annulation partielle de l’arrêt.

Source : Décision du Conseil d'Etat du 8 octobre 2025 

La qualification fiscale de sociétés à prépondérance immobilière dépend de la valeur réelle des valeurs immobilières de cette société (plus de 50%) et non de la valeur comptable. Seules les moins-values constatées sur une société à prépondérance immobilière peuvent faire l’objet d’une déduction du résultat fiscal pour la dépréciation de titres de participation.