La fin du contrat
Il était propriétaire de la nue-propriété du bien le jour de la vente. Au décès du vendeur, le Droit d’Usage et d’Habitation s’éteint et, il est transféré à l’acheteur pour reconstituer la pleine propriété du bien.
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien.
Il était propriétaire de la nue-propriété du bien le jour de la vente. Au décès du vendeur, le Droit d’Usage et d’Habitation s’éteint et, il est transféré à l’acheteur pour reconstituer la pleine propriété du bien.
L’acheteur devient donc propriétaire de la totalité (en pleine propriété) du logement.
Décès du vendeur
Classiquement, la fin au contrat fait suite au décès du vendeur, le crédirentier.
Le décès de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée met fin au contrat de rente viagère.
S’il y avait une réversion, il s’agira du décès du second crédirentier.
| L’acquéreur |
| Il récupère le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). En conséquence : il devient pleinement propriétaire du bien. |
Avec le décès du crédirentier :
- Le DUH s’éteint
- Le paiement de la rente s’arrête
A partir de cet instant, toute rente perçue indûment devra être remboursée.
Dans le cas d’un viager occupé
Au décès du crédirentier, les héritiers de celui-ci n’ont pas de droit sur le bien. Ils ne peuvent pas y habiter. Le droit d’usage réservé par le vendeur s’éteint avec le décès, c’est un droit personnel.
Au décès du vendeur en viager donc du crédirentier, l’acheteur donc le débirentier récupère la jouissance du bien sans aucune formalité. Il prend possession du bien dans les conditions prévues au contrat.
La restitution du bien
Les modalités de restitution du bien acheté en viager sont prévues dans le contrat viager.
Le contrat prévoit entre autres, les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles garnissant le bien immobilier.
Délai
Le plus souvent le contrat de vente en viager organise les modalités de restitution des clefs, et d’enlèvement des meubles par les héritiers. Le cas du mobilier ne se pose pas s’ils ont été vendus avec l’immeuble.
Les délais sont prévus et mentionnés. Il est de 2 mois ( délai qui peut être porté à 3 mois dans certains contrats).
Exemple de modalités mentionnées au contrat : « Les ayants droit du crédirentier dispose d’un délai de trois mois pour libérer le bien des objets et des meubles appartenant au défunt. Pendant cette période, aucune indemnité ni loyer ne seront perçus. »
Cet exemple mentionne un délai, qui est de 3 mois pour enlever les meubles et objets et libérer le bien.
A noter que pendant cette période, aucun loyer n'est dû.
Le délai imparti passé, et si les ayants droit n’ont pas pris possession desdits meubles, l’acquéreur peut :
- Faire procéder à un inventaire, des meubles et objets présents dans le logement, par un commissaire-priseur.
- Les faire enlever et les déposer chez un garde-meubles aux frais des ayants droit.
- Les meubles peuvent être mis en ventes, et le produit de la vente servira à régler les frais ainsi engagés par l’acquéreur.
L’accord, au préalable, de ces derniers n’est pas nécesssaire.
Une clause qui mentionne un montant d’indemnités en cas de dépassement du délais des 2 mois (qui peut être porté à 3 mois dans certains contrats), peut être insérée dans le contrat (exemple, 200 € par jour de retard).
Les formalités pour récupérer le bien
La récupération du bien ne nécessite pas de formalités spécifiques. Par exemple, il n’y a pas de publicité foncière particulière.
Pour rappel, la vente du bien est effectuée le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, lors de la vente en viager. C’est donc fait.
A noter :
Si le bien est en copropriété, celle-ci devra être informée du changement d’occupant.
De même, le changement de nom pour les contrats d’énergie sera à réaliser.
Les héritiers du crédirentier ou à son notaire doivent informer le débirentier du décès.
Cas particulier
La liberté contractuelle permet aux parties de convenir qu’un événement particulier éteindra la rente viagère. Il peut être précisé que la démolition de l’immeuble vendu emporte l’extinction de la rente viagère.
Une convention, le mutuus dissensus, permet un mode d’extinction conventionnelle.
Le cas particulier du rachat possible de la rente par le débirentier: une clause en ce sens doit le mentionner.
C’est-à-dire le rachat de la rente en versant au créditrentier un capital équivalent, avec renoncement du remboursement des sommes déja versées.
Evidemment le rachat ne peut pas découler de la volonté unilatérale du débirentier.
Rappelons le Code civil: article 1979
« Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente.»
L’extinction par la prescription
Article 2224 du Code civil :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »