Réaliser une opération en viager, en famille

Vendre un bien en viager à un membre de la famille

A la question : peut-on vendre un bien en viager à un membre de la famille ?

La réponse est oui ; il est possible de vendre un logement en viager à un enfant ou petit enfant, ou encore à un autre membre de la famille.

Si on considère la situation autrement, Il est possible d’acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. 

Ce type d’opération spécifique nécessite d’être réalisée en toute connaissance de cause.

Points de vigilance

La vigilance est de mise :

• Sur la réalité du prix
• Et ainsi que sur la réalité de la rente perçue.

L’importance de vendre un bien immobilier à un prix réel (au prix du marché), prend toute sa raison d’être, dans le cadre de la vente à l’un des membres de sa famille. D’autant plus que le sujet porte aussi sur le paiement d’une rente viagère.

L’objectif est d’éviter que l’administration fiscale, ne requalifie la vente en donation déguisée.

Pour que ce type de transaction ne soit pas considérée par les impôts comme une donation, on parle de montants « conséquents et sérieux » pour qualifier les sommes versées.

L’administration fiscale sera vigilante, a ce que la rente et le bouquet correspondent à la valeur réelle du bien. De même, elle contrôlera le versement effectif de la rente.

Le crédirentier, conservera l’ensemble des documents et justificatifs de paiement.

Le bien est vendu en viager à un enfant

Points de vigilance

1. Lors de la vente en viager à l’un des enfants, l’accord des autres enfants consentant à l’aliénation est requis. Ceci afin d’éviter qu’ils considèrent cette vente comme une donation à l’attention de l’un d’eux.
2. Dans l’hypothèse où il y a plusieurs enfants et que le logement est vendu en viager à l’un d’eux : c’est la valeur en pleine propriété du bien qui sera imputée sur la quotité disponible.

Rappel : Les enfants sont héritiers « réservataires ». Ils ont droit, a minima, à une partie de la succession, partie définie en fonction du nombre d’enfants. Ils ne peuvent pas être déshérités totalement.

Les limites d’une telle vente en famille

L’administration fiscale peut contester le montant de l’opération.

Un héritier peut vouloir remettre en cause la vente.

La rente viagère doit être réglée régulièrement, à la fois en termes d’échéance et de montant.

Dans un cadre familial, en cas de défaillance, le parent (crédirentier) peut être enclin à se montrer plus tolérant envers le débirentier, et ne pas lui réclamer les rentes en retard, ou la non-indexation de la rente.

A noter

Ce type de vente entre un parent et un enfant en ligne directe met en avant :

• L’aide financière de celui-ci
• Et fait en sorte que le bien immobilier reste dans la famille.