Le droit de surélévation
Le droit de surélévation est défini comme le droit réel permettant d'édifier une construction qui prolonge verticalement les façades d'un immeuble existant tout en rehaussant le faîtage du toit. Selon l'ampleur du projet, différentes autorisations d'urbanisme sont requises : un permis de construire est nécessaire pour une surélévation supérieure à 20 m², tandis qu'une simple déclaration préalable suffit pour les projets de moindre envergure.
Dans le cas d'une copropriété, le droit de surélévation est généralement considéré comme un droit accessoire aux parties communes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. La décision de surélever un bâtiment nécessite l'autorisation de la copropriété et entraîne des modifications du règlement, notamment en ce qui concerne la répartition des charges.
Prorogation de l'exonération
L'exonération prévue au 9° du II de l’article 150 U du CGI s'applique aux plus-values réalisées lors de la cession d'un droit de surélévation par des personnes physiques ou des sociétés et groupements non soumises à l’IS. Pour bénéficier de cette exonération, le cessionnaire doit s'engager à achever la construction de locaux destinés exclusivement à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.
Initialement prévue jusqu'au 31 décembre 2024, cette exonération a été prolongée de deux ans par la loi de finances pour 2025. Elle s'applique désormais aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. Cette extension vise à encourager la création de logements dans les zones où le foncier disponible est limité.
Le non-respect de l'engagement par le cessionnaire entraîne une amende égale à 25% de la valeur de cession du droit de surélévation. Par ailleurs, un rapport d'évaluation de ce dispositif est prévu pour le 1er septembre 2025, ce qui permettra d'en mesurer l'efficacité et d'envisager d'éventuelles modifications futures.
Source : Actualité BOFiP du 11 mars 2025