Exonération de plus-value de cession d’une résidence principale et séparation
Contexte de l'affaire
L’objet du litige et la procédure
Des époux mariés sous le régime de la communauté universelle ont cédé en 2014 une maison d’habitation qu’ils avaient fait construire à Saint-Martin sur un terrain acquis en 1991. À la suite d’un examen de leur situation fiscale personnelle, l’administration fiscale a remis en cause, pour moitié, l’exonération de plus-value immobilière dont ils s’étaient prévalus sur le fondement de l’article 150 U, II-1° du CGI, estimant que le bien ne constituait pas la résidence principale de l’époux au jour de la cession, celui-ci ayant fixé sa résidence principale à Toulon depuis la séparation du couple intervenue en 2007.
Les contribuables ont contesté les suppléments de contributions sociales mis à leur charge, sans succès devant le tribunal administratif de Toulon puis devant la cour administrative d’appel de Marseille. Ils se sont alors pourvus en cassation devant le Conseil d’État.
La décision du Conseil d’État
Le Conseil d’État rejette le pourvoi et valide l’analyse retenue par les juges du fond. Il rappelle que le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 150 U, II-1° du CGI est subordonné à la condition que le bien cédé constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession. En cas de pluralité de cédants, cette condition doit être appréciée séparément pour chacun d’eux, l’exonération ne s’appliquant qu’à la fraction de la plus-value correspondant au cédant remplissant cette condition, sans que la règle de l’imposition commune prévue à l’article 6 du CGI y fasse obstacle.
Le Conseil d’État juge également que la cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit en se plaçant à la date de la cession, et non à celle de la séparation du couple, pour apprécier la situation de résidence principale de chacun des époux.
Source : Conseil d'Etat 15 décembre 2025, n°496235
L’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale s’apprécie de manière strictement individuelle en présence de plusieurs cédants, y compris lorsque ceux-ci sont soumis à imposition commune. Cette situation conduit à limiter l’exonération à la quote-part du cédant occupant effectivement le bien comme résidence principale au jour de la cession.