Micro-foncier : l’avantage forfaitaire basculerait vers la location nue
Dans la législation actuelle, le bailleur qui perçoit moins de 15.000 € de revenus fonciers bruts relève de plein droit du micro-foncier (art. 32 du CGI). Il est imposé après un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir ses charges. Le loueur en meublé de longue durée bénéficie, lui, du micro-BIC (art. 50-0), avec un abattement de 50 % jusqu’à 77.700 € de recettes. À loyer égal, la location meublée est donc nettement plus avantageuse.
Le texte initial ne touchait pas au micro-foncier. Le Gouvernement cherchait à corriger cet écart par une autre voie : il plafonnait les amortissements des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel. Les députés ont supprimé ce plafonnement (I-96, RN ; I-114, Droite républicaine ; I-116, Horizons).
L’amendement I-3911 (GDR), adopté en contrepartie, reprend les préconisations du rapport de la députée Annaïg Le Meur :
- le plafond du micro-foncier serait porté de 15.000 € à 30.000 € ;
- son abattement passerait de 30 % à 50 % ;
- l’abattement micro-BIC des locations meublées serait ramené de 50 % à 30 %.
Les avantages des deux régimes forfaitaires seraient ainsi inversés au profit de la location nue.
Par ailleurs, les amendements identiques I-1235 (DR), I-3077 (Liot) et I-3464 (EPR) porteraient l’abattement à 50 % lorsque des terres sont louées par bail rural à un jeune agriculteur, avec une option de cinq ans.
Dispositif Jeanbrun : un amortissement en location nue rendu plus attractif
Créé par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun » (art. 31, I-1°, i et j du CGI), permet pour la première fois d’amortir un logement loué nu au régime réel.
- Base : l’amortissement porte sur 80 % du prix d’un logement situé dans un immeuble collectif.
- Taux annuels :
- dans le neuf : 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) ;
- dans l’ancien rénové avec au moins 30 % de travaux : 3 % à 4 %.
- Plafond : de 8.000 € à 12.000 € par an.
- Contreparties : le logement doit être loué 9 ans, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Faute de pouvoir réduire l’avantage du meublé, les députés renforcent le dispositif Jeanbrun, jugé peu attractif après quelques mois de commercialisation.
- I-1154 (Liot) porterait le taux d’amortissement du neuf à loyer intermédiaire de 3,5 % à 4 %.
- I-1149 (Liot) et I-1831 (DR) rattacheraient aux taux du neuf les logements issus de travaux lourds assimilés à une production d’immeuble neuf au sens de la TVA (art. 257 du CGI), et non plus aux taux de l’ancien.
