Le régime actuel : l’amortissement, atout majeur du LMNP
Le loueur en meublé est non professionnel lorsque ses recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an ou n’excèdent pas les autres revenus d’activité du foyer. Ses revenus relèvent des BIC.
Au régime réel, le loueur déduit ses charges réelles et, surtout, amortit le bâti (hors terrain), par composants et sur la durée réelle d’utilisation, souvent 25 à 40 ans, ainsi que le mobilier. L’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. La fraction non déduite est reportable sans limite de durée. En pratique, de nombreux LMNP ne paient ainsi aucun impôt sur leurs loyers pendant de longues années.
Le régime a déjà été durci par la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (art. 150 VB).
Ce que prévoyait l’article 7 du PLF 2027
L’article 7 aurait modifié l’article 39 C du CGI pour plafonner l’amortissement des locaux donnés en location meublée non professionnelle :
| Régime actuel | Article 7 du PLF 2027 | |
| Amortissement annuel du bâti | Durée réelle (2,5 % à 4 % en pratique) | 2,5 % maximum |
| Plafond annuel | Aucun | 7 000 € par foyer fiscal |
| Meublés de tourisme | Mêmes règles | Amortissement au taux annuel de 1,5 % maximum plafonné à 5 000 € par foyer fiscal |
| Amortissement non déduit | Reportable sans limite | Perdu pour l’avenir |
| Stock reporté au 31 décembre 2026 | Utilisable sans limite | Déductible de 2027 à 2036, dans la limite de 50 % du résultat |
Les résidences pour étudiants, jeunes et seniors, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée auraient été exclus du plafonnement.
Une réforme d’orientation, rejetée au nom de la stabilité
L’objectif affiché par le Gouvernement était de poursuivre le « nouvel équilibre » amorcé en 2025. Il s’agissait de réduire l’avantage fiscal de la location meublée, notamment touristique, au profit de la location nue de longue durée. Celle-ci bénéficie depuis la loi de finances pour 2026 du statut du bailleur privé (amortissement en location nue, dispositif dit « Jeanbrun »), assorti de conditions de loyer.
Les auteurs des amendements de suppression mettent en avant :
- la sécurité juridique : des plans de financement établis sur 15 à 25 ans deviendraient déficitaires, et la réforme interviendrait moins de deux ans après celle de 2025 ;
- la crise du logement : décourager les bailleurs privés réduirait une offre déjà insuffisante, sans garantir un report vers la location nue ;
- la diversité de la location meublée : elle ne se résume pas au tourisme, mais loge aussi des étudiants, des salariés en mobilité et des jeunes actifs.
Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/3210A/AN/116
