Une réforme d’équité fiscale
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 du 14 février 2025 aligne le calcul des plus-values des LMNP sur celui des loueurs professionnels (LMP). Avant la loi de finances pour 2025, les bailleurs non professionnels pouvaient amortir le bien loué sans que ces déductions n’affectent la plus-value imposable lors de la cession. La réforme met fin à cette asymétrie : les amortissements déduits viennent diminuer la valeur d’acquisition retenue pour calculer la plus-value brute. Les amortissements pratiqués sont donc réintégrés pour le calcul de la plus-value imposable.
Une application immédiate et générale
Interrogée par la députée Sophie Mette (question n° 10097), la ministre déléguée au logement confirme que la mesure s’applique à toutes les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025, « quelle que soit la date de mise en location du bien ». Autrement dit, les amortissements pratiqués sur les biens immobiliers en LMNP avant 2025 sont concernés et devront être réintégrés pour le calcul de la plus-value en cas de cession postérieure au 15 février 2025. L’administration justifie cette portée étendue par la nature du changement. Il ne s’agit pas d’une rétroactivité, mais d’une modification des règles d’assiette applicable à un fait générateur postérieur à la réforme.
La réponse ministérielle annonce que les commentaires officiels viendront prochainement formaliser cette interprétation dans le BOFiP.
Source : Réponse Mette, question n° 10097 – JO AN du 24 mars 2026, p. 2523.