Le LMNP aujourd'hui : des loyers souvent non imposés
Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel déduit de ses loyers ses charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non déduite est reportable sans limite de durée. Les loyers sont ainsi souvent peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
La loi de finances pour 2025 a déjà réduit cet avantage. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Un plafond de 2,5 % et 7 000 € par an
Pour les loueurs non professionnels, l'amortissement des locaux serait limité à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, ces limites seraient de 1,5 % et 5 000 €. Les résidences étudiantes et seniors, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée ne sont pas concernés.
Les amortissements excédentaires deviendraient définitivement perdus à compter des exercices clos en 2027. Le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après les amortissements de l'exercice. La fraction non utilisée à cette date serait perdue.
Exemple : un studio meublé (bâti de 255 000 €) rapporte 9 000 € de revenus, nets de charges et d'intérêts.
| Aujourd'hui | PLF 2027 | |
| Loyers, charges et intérêts (hors amortissement) | 12 000 € | 12 000 € |
| Amortissement du bâti déductible | 10 200 € (4 %, soit 25 ans) | 6 375 € (2,5 %) |
| Résultat imposable | 1 800 € | 5 625 € |
Le Jeanbrun, nouveau dispositif de référence
Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet d'amortir un logement loué nu à hauteur de 3 % à 5,5 % de son prix, dans la limite de 12 000 € par an. Les plafonds sont donc plus généreux qu'en LMNP. Mais le dispositif est subordonné à des loyers abordables et à un engagement de location, contraintes que le LMNP ne connaît pas.
Le Gouvernement assume ce choix. Combinée à la réintégration des amortissements dans la plus-value, la réforme doit selon lui créer « un nouvel équilibre » au profit de la location nue de longue durée.