Plus-value immobilière : Partie de leur résidence principale à un usage commercial, antérieure à la cession du bien

Contexte de l'affaire

Monsieur A. est associé de la SCI (Société Civile Immobilière) DMS, qui a vendu, le 16 septembre 2019, une propriété située à Vallauris. A cette occasion, il a bénéficié de l'exonération de la plus-value réalisée, (1° bis du II de l'article 150 U du CGI, code général des impôts), considérant que l'ensemble du bien constituait sa résidence principale au moment de la vente.

A la suite d'un contrôle sur pièces de la SCI, l'administration fiscale a remis en cause l'exonération de cette plus-value sur la partie de la propriété qu'elle estimait non affectée à l'habitation. Elle a adressé le 16 juin 2021 une proposition de rectification à M. A.

Par sa requête, M. A demande la décharge, en droits et pénalités, des impositions supplémentaires cotisations d'impôt sur le revenu et des contributions sociales mises à sa charge.

Article 150 U du CGI : " I.- …, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu () II.- Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; / () "

Par ailleurs, cette disposition s'applique aux associés de SCI translucides fiscalement (article 8 du CGI), de la même manière que s'ils en étaient eux-mêmes propriétaires.

Depuis son acquisition par la SCI DMS, le bien a été affecté à l'usage d'habitation, à titre de résidence principale, des associés de la SCI, dont le requérant.

À compter du 1er janvier 2016, une partie de ce bien avait été louée, pour un usage commercial. Cette location a pris fin le 31 décembre 2018 par suite de la résiliation du bail par le locataire.

Pour M.A :

• La totalité de la plus-value était éligible au bénéfice de l'exonération
• L'ensemble du bien, et non une partie seulement, était affecté à l'usage d'habitation des associés de la SCI à la date de cette cession.

Pour démontrer que le bien cédé ne faisait plus l'objet d'une affectation, pour partie, à un usage commercial, M.A. produit :

- Une lettre du 30 juin 2018 par laquelle la société louant le bien l'informe qu'elle met fin au bail à compter du 31 décembre 2018,

- Ses relevés de compte en 2018 et 2019 montrant qu’elle a cessé de verser des loyers à compter du 1er janvier 2019,

- Un rapport d'expertise immobilière en date du 13 mai 2019,

- Une attestation de vente établie par notaire le 16 septembre 2019,

- Un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante daté du 14 septembre 2019.

IL ressort des descriptions et des photographies, que le bien ne disposait plus, à leur date respective, d'aménagements pour l'exercice d'une activité professionnelle et qu'il était affecté entièrement à usage d'habitation.

Donc M.A. établit qu'à la date de la cession, le bien n'était plus, pour partie, affecté à un usage commercial.

Décide :

Article 1er : M. A est déchargé des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2019 ainsi que des pénalités correspondantes.

Article 2 : L'Etat versera la somme de 1 200 euros à M. A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

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Commentaire de LégiFiscal

L'affectation commerciale temporaire d'une partie d'un bien immobilier, n'a pas pour effet d’exclure définitivement le bénéfice de l'exonération, sous condition que cette affectation a cessé avant la cession, ici une durée de plus de 8 mois s’est passée.

La situation s’appréhende au moment de la cession, et que le bien a retrouvé son caractère exclusif de résidence principale.