Plus-value immobilière et délai de détention, faisant suite aux travaux assimilés à une construction nouvelle
Contexte de l'affaire
Par un acte du 31 janvier 2018, M. B. et Mme D. ont cédé un ensemble immobilier constitué de trois immeubles.
En 1989 achat d'une parcelle constructible sur laquelle est construit un garage en 1990, démoli et transformé en maison d’habitation en 2006. Pour le requérant le délai de détention courait depuis la construction du garage en 1990.
L'impôt sur la plus-value immobilière réalisée, a fait l'objet d'un abattement pour durée de détention à compter du 4 décembre 2006.
Par une réclamation du 21 octobre 2020, M. B. et Mme C. ont demandé une réduction de l'impôt sur la plus-value, indiquant que pour eux la durée de détention est à compter du 13 juin 1990.
M. E. B. et Mme A. D. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Nantes de prononcer la réduction des cotisations d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2018, année de la vente du bien.
Le TA de Nantes a rejeté leur demande.
Ils relèvent appel de ce jugement.
Par ailleurs,
Ils soutiennent que les points 4 et 5 du jugement attaqué sont insuffisamment motivés.
Le moyen tiré de l'irrégularité du jugement pour cette raison doit être écarté.
Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (...) ".
Article 150 VC du CGI : " I. - La plus-value brute réalisée sur les biens () est réduite d'un abattement fixé à : / - 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; /- 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention. / (...) ".
Selon l'instruction :
- Les requérants ont indiqué, dans la déclaration de plus-value avoir acquis le bien le 4 décembre 2006
- Leur demande de permis de démolir, délivré le 20 juin 2006 portait sur la démolition des 15 m² hors œuvre nette d'un garage atelier
- Le permis de construire obtenu le 2 mars 2007, porte sur 96 m² hors œuvre nette pour deux logements, et précise que " le garage actuel sera démoli conformément au permis de démolir délivré".
Lorsqu'un bien immobilier a fait l'objet :
-de travaux de démolition, de reconstruction ou de rénovation assimilables à la réalisation d'une construction nouvelle
-le point de départ pour le calcul de l'abattement court à compter de la réalisation de ces travaux, et non pas à partir de la date de début d'exécution des travaux de la construction initiale.
En l’espèce, il s’agit de modifications « substantielles intervenues dans la consistance et la destination du bien » qui portent sur une maison à usage d'habitation avec :
-un appartement de type T3, au rez-de-chaussée
-un appartement de type T2, au premier étage sous les combles, un studio,
-un garage
Quand bien même :
- L’autorisation de démolir en 2006 qui prévoyait un curetage pour reconstruction,
- Le permis de construire de 2007 prévoyait une " Extension ou surélévation d'un bâtiment existant "
- Le bâtiment à usage d'habitation aurait été en grande partie érigé en appui et en élévation du garage-atelier initial
M.B. et Mme D. ne sont pas fondés à soutenir le point de départ de la durée de détention de l'immeuble en 1990.
A noter que si le CGI prévoit que le prix d'acquisition doit être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, ce fait est sans incidence sur le calcul de la durée de détention.
Décide :
Article 1er : La requête de M. B... et Mme C... est rejetée.
()
Sur un immeuble existant, des travaux assimilables à la réalisation d'une construction nouvelle impose de retenir leur date de réalisation comme point de départ du délai de détention.
Dans le cas d’espèce les travaux (démolition, agrandissement ou rénovation) sont d’une ampleur telle qu’ils sont assimilable à une construction nouvelle.