Contexte de l'affaire
La SCI P, détenue à parts égales par M. A. et Mme B. C., a acquis le 19 novembre 2010 un appartement de 172 m² constituant son seul patrimoine.
- Le bien est occupé par un locataire pour un loyer mensuel de 4 026,49 €.
- Après son départ, il a fait l'objet de travaux de réhabilitation débutés en 2014.
- Les travaux se sont poursuivis jusqu'en 2021 soit près de sept ans plus tard.
Puis à cette date le bien a été remis en location par le biais d'un bail commercial.
Les époux C. ne justifient pas, que la SCI aurait accompli les diligences nécessaires pour pouvoir effectuer le plus rapidement possible ces travaux de rénovation en vue de la location.
Au demeurant la SCI, propriétaire du bien, doit être regardée comme s’étant réservée la jouissance du dit bien au cours de ces années.
Pendant les travaux :
La SCI a souscrit un bail avec ses deux associés pour un loyer mensuel de 1 506 €
Le paiement de ce loyer n'a été effectif qu'une année pour un montant de 9 000 €.
Financés au moyen d'apports en compte courant les travaux importants ont généré d'importants déficits fonciers au sein de la SCI, déficits imputés par les associés sur les revenus fonciers qu'ils retiraient par ailleurs d'autres SCI.
L’administration a remis en cause les déficits fonciers.
La décision du Tribunal Administratif
Pour le TA la location n’avait d’autre but que de permettre aux époux C. l’imputation des charges foncières de l’immeuble dont ils conservaient la jouissance sur les revenus fonciers qu’ils retiraient d’autres biens.
Article 15 du CGI (Code Général des Impôts) : « II. Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. (…) ».
En contrepartie, les charges et dépenses de réparation ou d'amélioration ne peuvent venir en déduction.
C’est au propriétaire qui entend se prévaloir de le mettre en location et non s’en réserver la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location envisagée.
Dans le cas contraire le propriétaire est réputé s'en être réservé la jouissance.
La SCI a permis de proposer à la location le bien aux associés pour un loyer nettement inférieur au prix du marché parisien.
Le paiement du loyer n’a été effectif qu’une année.
Les travaux se sont déroulés sur une durée de sept années.
Ainsi la SCI
· Déficitaire, elle a permis aux associés d’imputer les charges liées aux travaux qu’ils ont réalisés pendant près de sept ans sur leurs autres revenus fonciers afin de minorer leur impôt sur le revenu.
· N’a pas accompli les diligences nécessaires à la réalisation des travaux en vue de la mise en location.
Ainsi, la SCI ne peut être regardée comme s’étant comportée avec ses associés comme avec des tiers.
La requête de M. et Mme C. est rejetée.
Le propriétaire d'un logement vacant ne peut déduire les charges que s'il prouve avoir accompli les diligences nécessaires pour le louer. Ce n’est pas le cas en l’espèce.
La durée des travaux de rénovation de sept ans semble injustifiée, et caractérise la réserve de jouissance de l'immeuble.