Un contribuable se réservant la jouissance d'un bien, ne peut déduire les charges pour celui-ci

Fiscalité Immobilier
Cour de cassation du , arrêt n°Cour administrative d'appel de Nantes, 1re chambre, 1er avril 2021, n° 19NT03121

Pour déterminer leur revenu net global imposable à l’impôt sur le revenu pour les années 2013 à 2015, M. et Mme B ont déduit du montant total de leurs revenus ...

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Contexte de l'affaire

Pour déterminer leur revenu net global imposable à l’impôt sur le revenu pour les années 2013 à 2015, M. et Mme B ont déduit du montant total de leurs revenus le montant de déficits fonciers résultant de la prise en compte des intérêts versés au titre de l’emprunt qu’ils ont souscrit pour l’acquisition d’une chambre dans l’Hôtel B en vue de la donner en location.

L’administration fiscale remet en cause cette déduction.

M et Mme B ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Rennes de prononcer la décharge, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis.

Le TA de Rennes a rejeté leur demande.

M et Mme B ont fait appel de la décision.

Pour eux,

-Les travaux de rénovation de la chambre de l’Hôtel ont été interrompus suite à la cessation de paiement de la société et de sa mise en liquidation 

- L’interruption des travaux a entraîné l’absence de mise en location

- Difficulté pour un propriétaire, d’agir directement contre l’entreprise défaillante pour une reprise des travaux 

- Les diligences nécessaires en vue de la location, furent accomplies dans un contexte d’une action contre leur notaire (en raison de la libération anticipée de la totalité des fonds versés alors que les travaux n’avaient pas été réalisés), d’une action contre leur assureur, des négociations engagées avec la mairie et des échanges avec d’autres hôtels pour rechercher un nouvel exploitant.

- Le règlement de copropriété précise que la destination du bien est à usage d’exploitation touristique sans possibilité de s’en réserver la jouissance à titre personnel.

Pour la Cour qui a rejeté la demande

- La chambre de l’Hôtel n’a à aucun moment, fait l’objet d’une location 

- A la même date, les copropriétaires de l’ensemble des lots de l’hôtel ont signé pour la réalisation d’entretien et de rénovation des parties privatives.

- Interruption des travaux suite à la cessation de paiement de la société et de l’ouverture d’une procédure de mise en liquidation de celle-ci 

- Bien que M. et Mme B font valoir l’existence d’un ensemble d’éléments ils ne justifient pas avoir accompli des diligences suffisantes pour offrir leur bien à la location.

« M. et Mme B doivent être regardés comme s’étant réservé au cours des années d’imposition contestées la jouissance de leur bien… »

Article 13 du CGI (Code Général des Impôt) : « 1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages dont le contribuable a joui en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu. ». 

Article 28 du CGI : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ».

Article 31 du CGI : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : () d) Les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ».

Article156 du CGI : « L’impôt sur le revenu est établi d’après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque contribuable. Ce revenu net est déterminé (), sous déduction : I. Du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus (). ». Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier et, par suite, sont de nature, le cas échéant, à faire apparaître un déficit dans cette catégorie.

C’est donc à bon droit que l’administration, estime que la chambre de l’hôtel n’était pas destinée à la location, et refuse d’admettre la déduction des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de la chambre.

Décide :

Article 1er : La requête de M. et Mme B est rejetée.

Cour de cassation du , arrêt n°Cour administrative d'appel de Nantes, 1re chambre, 1er avril 2021, n° 19NT03121

Commentaire de LégiFiscal

Cour administrative d'appel de Nantes, 1re chambre, 1er avril 2021, n° 19NT03121

En l’espèce, le contribuable fait état du règlement de copropriété. Celui-ci précise que la destination du bâtiment est à usage d’exploitation touristique sans possibilité pour un acquéreur d’en jouir à titre personnel.

Pour autant la Cour rappelle qu’un contribuable doit être regardé comme s’étant réservé la jouissance d’un bien au regard des dispositions de l’article 15-II du CGI. Ainsi il n’est possible de déduire les intérêts d’emprunts, puisqu’ils ne participent pas à un usage locatif du bien.

Et seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier.