Détermination de la Plus-value immobilière : notion de dépense d'amélioration

Contexte de l'affaire

Le 30 octobre 2018, M. C. A. et Mme B. A. ont, acquis un studio, pour un montant de 38 500 €. Ce bien immobilier à usage d’habitation a été vendu, le 19 mars 2021, pour 88 140 €.

Les époux A. ont déduit du calcul de la plus-value immobilière réalisée la somme de 30 820 €, correspondant au financement de divers travaux.

A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause la déduction de ces dépenses de rénovation, incluant notamment le changement de fenêtres et une dépose et repose de cloisons, travaux de plomberie et d’électricité.

Au motif :

- Il s’agit de travaux d’entretien et de réparation

- Ils ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition du bien.

Au regard des observations présentées par M. et Mme A., le service vérificateur a accepté de déduire de la plus-value imposable, à hauteur de 7 283 €, des dépenses de plomberie et d’électricité, (travaux de création de vidanges et d’alimentations d’eau et à l’installation d’un nouveau tableau électrique).

L’administration maintient le refus de la déduction des autres travaux de rénovation et de réaménagement de la pièce principale et de la salle de bains, pour le surplus de 23 537 €.

Leur réclamation rejetée, M. A. demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Le montant à retenir comme prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable, est défini par l’article 150 VB du CGI (Code Général des Impôts) : « (…) II. – Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : / (…) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise (). Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée. (…) ».

• Des travaux de construction ou de reconstruction comportent la création de nouveaux locaux d’habitation apportent une modification importante au gros œuvre ou correspondent à des travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction
• Des travaux d’agrandissement ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable
• Les travaux d’amélioration apportent « un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de cet immeuble »
• Des travaux d’entretien et de réparation ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le cédant peut majorer, le prix d’acquisition de ce dernier du montant de certaines dépenses réalisées, par une entreprise.

C’est au contribuable qu’il incombe de justifier des dépenses, de leur paiement effectif et de ce qu’elles sont justifiées par la réalité des travaux entrepris.

Pour justifier des dépenses d’amélioration ayant majoré le prix d’acquisition de l’appartement en cause, M. A. :

• Produit la facture détaillée des travaux de rénovation réalisés en 2019 par la SARL JFD Création
• Produit des photographies du bien prises avant, pendant et après les travaux.
• Les interventions ont consisté à déplacer des cloisons, à rénover la salle de bains et la cuisine ainsi qu’à remplacer des fenêtres de toit existantes par des modèles plus modernes.

Pour l’instruction les travaux restant en litige :

• Comprennent l’adjonction de nouveaux équipements
• L’appartement comportait déjà, lors de l’acquisition en 2018, une pièce principale avec cuisine équipée et une salle de bains avec toilettes.

Pour le requérant : Le logement aurait présenté un état fortement dégradé le rendant inhabitable,

Pour autant il ne le démontre pas par les pièces versées à l’instance.

En l’espèce :

- Les travaux litigieux, pour remettre en état le studio avec le remplacement d’équipements existants, doivent ainsi être regardés comme des travaux d’entretien et de réparation,

- Même s’ils ont permis, comme le relève M. A. d’améliorer les performances énergétiques, d’augmenter le confort thermique et acoustique.

En conséquence la requête de M. A. doit être rejetée.

Décide :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
()

Quand bien même un remplacement d'équipements préexistants améliore les performances du bien, performances énergétiques, confort thermique et acoustique, cela ne suffit pas à fonder la qualification de “travaux d'amélioration”.

En l’espèces le bien possédait déjà une cuisine et une salle de bains fonctionnelles les travaux ont participé à une réfection globale de l'existant.