L’amortissement en SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

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Avec une société civile immobilière (SCI) à l’IS le résultat, comme pour toute société, est déterminé en terme de bilan, en tenant compte des charges réelles, ainsi que de l'amortissement de l’immeuble. Ce qui permet de réduire le bénéfice imposable de la SCI.

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SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Avec une société civile immobilière (SCI) à l’IS le résultat, comme pour toute société, est déterminé en terme de bilan, en tenant compte des charges réelles, ainsi que de l’amortissement de l’immeuble. Ce qui permet de réduire le bénéfice imposable de la SCI.

Ce qui est faisable à l’IS, ne l’est pas avec la SCI à l’IR, pour laquelle il n’y a pas de notion d’amortissement possible.

L’amortissement de l’immeuble

L'amortissement consiste à calculer une charge, puis à la répartir, sur une durée de vie théorique dite encore «d’usage». Concrètement l’amortissement correspond à une constatation comptable d’une dépréciation d’un bien immobilier, en l’occurrence ici dans le cadre de la SCI.

Un pourcentage du prix du bien immobilier que l’on peut déduire chaque année, pendant une durée déterminée, est défini sur le plan comptable. Ainsi le résultat comptable déclaré diminue. 

C’est une façon d’admettre que le bien concerné, va perdre de sa valeur (sur le plan comptable), au fil du temps.

Durée de l'amortissement

Les durées d’amortissement, quant à elles, varient selon le type d’ouvrage. Le gros-œuvre de l’immeuble ira jusqu’à vingt-cinq, voire cinquante ans,  alors que les agencements et aménagements sont sur des durées plus courtes, de dix à vingt-cinq ans.  

Le calcul de la dotation des amortissements se fait séparément par élément.

Le terrain n’est quant à lui pas amortissable. C’est une immobilisation ne se déprécie pas avec le temps et, par suite, non amortissable 

La contrepartie de cet amortissement est que la plus-value en cas de cession de l’immeuble se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers.

C’est cette plus-value, qui  est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés.

Valeur nette comptable

La conséquence  des amortissements est de voir la Valeur nette comptable (VNC), diminuer avec le temps. La VNC est ici la valeur de votre bien immobilier à un instant « t ». Elle est calculée sur la valeur brute du bien (valeur d’achat) à laquelle on soustrait les amortissements.  Le bien perd « fictivement » de sa valeur avec le temps.  Or, c’est la VNC qui détermine la plus-value au moment de la revente. Donc plus elle est basse et plus la plus-value sera haute.

Le procédé d’amortissement, permet donc de diminuer son résultat du montant correspondant annuellement.

En contrepartie l’imposition sera plus importante à la revente dans le cas d’une plus-value immobilière.

Dans ce cas la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat moins les amortissements réalisés.

Le prix d’achat moins les amortissements déjà réalisés donne la valeur nette comptable (VNC). 

A titre d'exemple

Une SCI à l'IS a acheté un bien il y a dix ans pour 120 000 €.

A ce prix du bien s'ajoutent les frais d'agence et les frais de notaire, pour un coût de 10 000 €; Dans notre exemple nous n'en tiendrons pas compte. Ils correspondent à des charges déductibles qui le furent l'année de l'acquisition.

Le bien est vendu 140 000 € ce jour.

Nous partons d’un postulat que l'amortissement prévu initialement, est sur une durée de vingt ans, montant à répartir de façon identique, sur la durée.

Soit un amortissement annuel de: 120 000 € divisé par 20 = 6 000 €

Aujourd'hui le bien est mis en vente;

L'amortissement a déjà eu lieu sur une durée de 10 ans soit pour une somme de 10 X 6 000 € = 60 000 €

La VNC est donc de:

Valeur brute - amortissement déjà effectué, soit 120 000 € - 60 000 € = 60 000 €.

Calcul de la plus-value:

Prix de cession (prix de vente) - VNC.

Soit: 140 000 € - 60 000 € = 80 000 €

La plus-value

C'est cette plus-value qui s'ajoute au résultat de la SCI, et qui est fiscalisée au taux applicable, selon le régime des plus-values professionnelles qui s'applique.

Ce qui revient à dire que la dotation aux amortissements pratiquée au fil des années est d'une certaine façon compensée par la plus-value lors de la vente.

La charge fiscale s’avère plus faible, pendant la période d’amortissement. A contrario, la taxation est plus importante au moment de la cession. L’amortissement du bien réalisé, la base de la taxation s’en trouve plus élevée. L’impôt qui n’est pas payé durant la détention, est réglé sur les plus-values, au moment de la revente.