La tontine est une convention conclue entre plusieurs acheteurs, qui concerne l’achat en commun, d’un même bien. La convention prévoit que ce bien reviendra en totalité et en pleine propriété au dernier des survivants.
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La tontine, encore appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, fut créée par Lorenzo Tonti en 1653.
Définition ¶
La tontine est une convention conclue entre plusieurs acheteurs, qui concerne l’achat en commun, d’un même bien.
La convention prévoit que ce bien reviendra en totalité et en pleine propriété au dernier des survivants.
Concrètement, la clause de tontine est insérée directement dans l’acte d’achat d’un bien immobilier.
Si un bien est acheté en tontine par deux personnes en concubinage :
Lors du décès du premier des deux, le survivant se retrouve seul propriétaire du logement. Il sera considéré l’avoir été rétroactivement, depuis la date d’acquisition du logement.
Le défunt coacquéreur est réputé n’avoir jamais été propriétaire du bien.
Conséquence : ses héritiers n’ont aucun droit sur le bien.
En effet, seul l’acheteur survivant est supposé seul propriétaire du bien depuis le début.
C’est le dernier survivant qui en détient la propriété comme s'il en avait toujours été le seul propriétaire.
Fonctionnement ¶
Du vivant des acquéreurs
L'unanimité est nécessaire pour les actes de la tontine.
En cas de désaccord des acquéreurs, s’ils souhaitent se séparer : pour vendre le logement ou faire en sorte que l’un d’eux rachète la part de l’autre, il faut qu’ils soient d’accord. L'unanimité est obligatoire pour annuler la clause de tontine
Les acquéreurs ne peuvent pas provoquer le partage en justice.
Au décès de l'un des acquéreurs
La tontine garantit au survivant la propriété de la totalité du bien.
Le bien revient de fait au survivant, comme si le bien avait été acheté par lui-même seulement.
Les héritiers du premier défunt n’ont donc aucun droit sur le bien, puisqu’il ne fait pas partie du patrimoine du défunt. Il n’entre donc pas dans la succession.
Pour autant, l’acquéreur survivant devra éventuellement payer des droits de succession sous conditions.
Les risques ¶
- Un risque de blocage en cas de mésentente.
Si la revente d’un bien acheté en tontine est possible pendant la durée de la tontine, elle peut se faire uniquement si les deux sont d’accord.
En cas de mésentente, ils ne peuvent pas demander à un juge d’ordonner la vente du bien.
Jusqu’au décès de l’un, la situation est bloquée
Chacun est tenu par l’autre et à son bon vouloir.
- Un de risque lié à la durée de vie.
Les chances de survie doivent être équivalentes pour chacun. La validité de la clause de tontine pourrait dans le cas contraire être remise en cause.
Pour respecter les conditions de l'aléa, les acquéreurs doivent avoir une espérance de vie similaire, et ils doivent avoir tous financer une partie du bien.
Sinon, l'achat pourrait être requalifié en donation.
Fiscalité ¶
Au décès de l’un, l’acquéreur survivant doit payer des droits de succession, en fonction du degré de parenté avec le défunt et la valeur de la part recueillie.
A noter : pas de droits entre époux et partenaires pacsés.
Les droits sont de 60 % entre concubins après un abattement de 1594 €.
Si le bien constitue la résidence principale des acquéreurs au moment du décès et que la valeur du bien, pour sa totalité, ne dépasse pas 76 000 €, le survivant ne paie pas de droits de succession ; Il ne règle que les droits de mutation à titre onéreux.
Le bien acquis en tontine ne fait pas partie de la succession. Pour autant, au niveau fiscal le paiement des droits de succession est dû comme en droit commun.
Clause de tontine et succession
Il n’y a pas de prise ne compte du bien dans la succession, il est censé n'avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt.
Il n'y a pas transmission entre le défunt et le survivant.
L’achat en tontine est un moyen d'assurer l'avenir du survivant qui pourra rester dans un logement qui lui appartiendra.
Pour autant, les héritiers lésés (enfants d’un premier lit par exemple) peuvent engager une action en justice en prouvant qu’une telle opération avait pour but de les priver de leur réserve héréditaire.
Exemple
Monsieur A est veuf et a 1 fils.
Madame B veuve aussi a 2 enfants (1 fille et 1 fils)
Ils vivent ensemble sans se remarier.
Ils achètent ensemble un logement en tontine d'une valeur de 100 000 €.
Monsieur A décède.
Le logement est réputé appartenir à Madame B, qui est la survivante. Il ne fait donc pas partie de la succession.
Par ailleurs, Monsieur A. laisse un patrimoine financier d'une valeur de 60 000 €.
L'enfant (unique héritier) a vocation à hériter des 60 000 €
Madame B., quant à elle récupère le logement en totalité, en pleine propriété.