Une SCI est un contrat de société par lequel plusieurs personnes sous le vocable d’associés, décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI peut détenir un capital fixe (pour la majorité), ou un capital variable.
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Une SCI ¶
Une Société Civile Immobilière permet la détention d'un ou plusieurs biens immobiliers par plusieurs personnes et peut faciliter la gestion, et la transmission du ou des biens.
Elle permet de gérer des biens à plusieurs. A ce titre la SCI est en général privilégiée par les investisseurs ayant des affinités familiales.
Définition
Une SCI est une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.
Une SCI est un contrat de société par lequel plusieurs personnes sous le vocable d’associés, décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers.
Le capital de la SCI ¶
La SCI peut détenir un capital fixe (pour la majorité), ou un capital variable.
SCI à capital variable
Un capital social variable est encadré par le Code de commerce (articles L 231-1 à L 231-8 du Code de commerce), il s’applique également aux sociétés civiles.
Modifié par Loi n°2003-7 du 3 janvier 2003 - art. 50 (V) JORF 4 janvier 2003
« Il peut être stipulé dans les statuts des sociétés qui n'ont pas la forme de société anonyme ainsi que dans toute société coopérative que le capital social est susceptible d'augmentation par des versements successifs des associés ou l'admission d'associés nouveaux et de diminution par la reprise totale ou partielle des apports effectués. »
Si les associés optent pour le capital social variable :
- Une clause de « variabilité du capital social » doit être intégrée dans les statuts de la SCI.
- Une clause détermine le montant du capital plancher et le montant du capital maximum autorisé.
- Le capital social pourra être modifié sans formalités de publicité, à l’intérieur de ces limites.
Le capital variable
- Pour faciliter les entrées et sorties d’associés
- Pour faire rentrer des investissements
Dans les statuts il n’y a pas un montant fixe de capital mais une fourchette avec un seuil et un plafond entre lesquels le capital peut varier.
Cela évite le formalisme des opérations d’augmentation et de réduction du capital.
Avantages ¶
Entrées et sorties d’associés plus faciles
Procédure et formalisme simplifiés en cas d’augmentation ou de réduction du capital
Les modalités de variation du capital social dans les limites du seuil et du plafond sont simplifiées
La répartition possible du capital social sans modifier les statuts. Un simple procès-verbal suffira
Faciliter la sortie d’un associé de la SCI, par suite de réduction de capital
Paiement de droits uniquement à la clôture de l’exercice et s’il y a eu variation du capital
D’une certaine façon
Préservation d’un certain anonymat des associés. Leur nom n’apparaît pas dans les statuts de la SCI ; Pour autant leur identité est connue des services fiscaux.
Inconvénients ¶
Paiement de droits d’enregistrement du PV d’assemblée générale constatant la variation du capital
Pas de réel anonymat des associés puisqu’il y publication de la liste des associés au Registre du commerce et des sociétés
Une augmentation du capital ne demande pas la modification de la liste des associés dans les statuts.
La modification de la liste des associés fait l’objet d’un dépôt au greffe du Tribunal de commerce et d’une publication au RCS.
Et déclaration depuis 2018 des bénéficiaires effectifs.
S’assurer que ce choix est pertinent à votre situation
L’entrée et la sortie des associés sont plus simples dans une SCI à capital variable.
Dans des SCI familiales ou patrimoniales, le choix se porte plus fréquemment sur une stabilité des associés et du nombre de parts sociales détenues par chacun.
La SCI à capital fixe est alors plus adaptée, pour une gestion plus contrôlée des biens.
Les familles qui souhaitent protéger leur patrimoine autant que peut se faire, opteront plus naturellement pour une SCI à capital fixe.
Elles ne souhaitent pas faciliter les entrées et sorties d’associés.
Une simplification du formalisme qui a ses limites.
Réduction du capital par rachat de parts dépendant d’une communauté de biens entre l’associé cédant et son conjoint
Augmentation de capital par souscription de parts par un époux commun en biens au moyen de deniers communs
Alors l’information ou l’approbation du conjoint est nécessaire.
Zoom sur l’anonymat des associés : ¶
La SCI à capital variable ne permet pas de se dispenser de publier l’identité des associés.
Pas de nécessité de procéder à la publication de statuts mis à jour en cas d’augmentation ou de réduction de capital
Pour autant, il y a publication au Registre du commerce et des sociétés de l’identité de tous les associés d’une SCI ; toute modification de la liste de ces associés doit également être publiée.
Les cessions de parts doivent donc faire l’objet de mesures de publicité dans les conditions de droit commun et sont soumises aux mêmes obligations que dans les SCI à capital fixe.
Déclaration des bénéficiaires effectifs ¶
La déclaration des bénéficiaires effectifs concerne les SCI, comme les autres sociétés civiles.
Les bénéficiaires effectifs sont les personnes physiques qui détiennent indirectement plus de 25%.
Lorsqu’un acte de la SCI apporte un changement des dits bénéficiaires, un nouveau document est déposé dans les trente jours suivants.
Conclusion : ¶
La SCI à capital variable présente un intérêt réel dans un cas précis : lorsque les entrées et sorties d’associés auront vocation à être fréquentes tout au long de la vie de la société.
A savoir :
Il est possible de transformer la SCI à capital fixe en SCI à capital variable mais cela engendre des coûts.