Le dol en transaction immobilières

Métiers du juridique IMMOBILIER
Fiche pratique

En immobilier, il peut arriver que l’achat d’un bien soit sujet à mauvaises surprises, qui sont découvertes, une fois l’opération réalisée. Nous distinguerons ici le dol, des vices cachés.

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En immobilier

Il peut arriver que l’achat d’un bien soit sujet à mauvaises surprises, qui sont découvertes, une fois l’opération réalisée.

Nous distinguerons ici le dol, des vices cachés.

Le vice caché est un défaut dont le propriétaire d’un bien n’a pas pleinement conscience de sa réalité.

Lorsque le vice est volontairement caché, on parle de dol.

Qu’est-ce que le dol

L’article 1137 du Code civil le précise : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie »

Il s’agit de la mise en œuvre de pratiques trompeuses, ayant permis d’obtenir l’accord d’une des parties au contrat, accord qu’elle n’aurait pas donné si elle avait eu conscience de ces manœuvres.

La manœuvre est intentionnelle

Le dol qui est un acte « positif », à ce titre, il se différencie de la réticence dolosive, qui consiste à se taire sur un point, c’est à dire garder le silence, en vue d’induire l’autre en erreur.

En immobilier

C’est une malfaçon ou encore un défaut de construction, qui est dissimulé de façon volontaire, ou dont la mention est délibérément omise.

Exemple de dol avéré :

Un lambris bon marché, qui cache en réalité l’humidité du mur, nous sommes dans une véritable volonté de dissimuler.

Le dol, un acte ou une omission volontaire, avec volonté de dissimulation volontaire d’un fait ou d’une information qui paraît déterminant pour obtenir le consentement du cocontractant.

Exemple :

Le vendeur omet volontairement d’informer l’acquéreur d’une prochaine construction d’une usine de traitement des déchets.

Le vice de dol

Il entend un consentement qui est donné « librement », mais sur la base d’informations fausses. 

A noter que le dol correspond à un acte positif, c’est-à-dire qu’il faut le réaliser.

Le dol peut prendre plusieurs formes :

  • Le mensonge : Le dol peut être caractérisé par un mensonge. Il ne s'agit pas seulement de taire une information, mais véritablement de travestir la vérité. On parle de réticences dolosives

On distingue le mensonge de l’exagération : « Embellir la vérité n’est pas mentir ».

  • Publicité trompeuse :

La tromperie mensongère peut s’appliquer au dol sur le plan civil, pour la nullité de l'acte, et peut s’apparenter à l'infraction pénale, en termes de pratique commerciale trompeuse.

  • Dissimulation :

La dissimulation intentionnelle constitue un dol s’il s’agit d'une information dont elle possède un caractère déterminant pour la partie concernée. 

L'obligation de contracter de bonne foi impose, à ceux qui contractent « de s'informer mutuellement et complètement des caractéristiques du bien et de l'opération dans sa globalité ».

Exemple :

Dissimuler d’importants travaux qui furent effectués après des dégâts conséquents, comme une grosse fissure d’un mur, par exemple.

  • La réticence :

La réticence, est une omission, c’est taire une information.

Une information délivrée, mais de façon très insuffisante peut suffire à caractériser l'élément constitutif du dol.

Caractérisation du dol

Le dol émanant de l'une des parties est une cause de nullité de l'acte.

Caractère déterminant

Code civil art. 1130 :

 « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Engager un recours

La victime d’un vice de consentement, peut aller jusqu’à demander l’annulation du contrat de vente conclu. Elle peut de même réclamer le versement de dommages et intérêts.

Le dol ne se présume pas : il doit obligatoirement être prouvé. Une fois reconnu, le dol peut entraîner la nullité d’un contrat.

La charge de la preuve repose sur celui qui demande la nullité de l’acte Le Code civil en son article 1353 : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».

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