Le démembrement de parts de SCPI

Patrimoine Immobilier
Fiche pratique

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile, qui est composée majoritairement d’actifs immobiliers. Une SCPI constitue un patrimoine immobilier, car elle investit dans des biens immobiliers. On parle encore de pierre papier, puisqu’ici le détenteur d’une part détient, non pas un bien spécifique et particulier, mais une part correspondant à une quote-part de l’actif.

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SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile, qui est composée majoritairement d’actifs immobiliers.

Une SCPI constitue un patrimoine immobilier, car elle investit dans des biens immobiliers.

Le parc immobilier qui la compose peut, être de l’immobilier professionnel d’entreprises comme les bureaux, ou les locaux commerciaux, ou de l’immobilier d’habitation résidentielle en France ou encore en Europe

On parle aussi de pierre papier, puisqu’ici le détenteur d’une part détient, non pas un bien spécifique et particulier, mais une part correspondant à une quote-part de l’actif.

La société de gestion gère les biens et reverse des dividendes, correspondant aux loyers à ses associés en fonction de leur quote-part.

L’investissement en parts de SCPI permet aux épargnants d’investir dans l’immobilier avec des montants plus faibles, sans détenir directement un bien en lui-même.

Il est possible d’investir en SCPI par le biais du démembrement.

Le démembrement consiste à séparer les parts entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Le démembrement de propriété c’est diviser le droit de propriété d’un bien immobilier, en distinguant l’usufruit et la nue-propriété qui sont dissociés.

Il est possible d’appliquer ce mécanisme de détention aux parts de SCPI.

Pour rappel

  • L’usus est le droit d’utiliser le bien
  • Le fructus est le droit de percevoir les revenus
  • L’abusus est le droit d’en disposer c’est-à-dire le vendre, le transmettre ou le modifier.

L’usufruitier dispose donc du droit d’usage et des revenus.

Et le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.

Deux types de démembrement : le démembrement temporaire, et le démembrement viager

Le démembrement temporaire :

 

Il a une durée du démembrement déterminée à l’avance. Elle est fixe, 5 ou 10 ans par exemple. A l’issue de cette période, donc à la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Puis c’est lui qui percevra ensuite les dividendes versés par la SCPI.

Pendant la durée du démembrement temporaire : 

- L’usufruitier perçoit les dividendes distribués par la SCPI. Par conséquent, il sera imposé sur la quote-part des revenus fonciers perçus. 

- Le nu-propriétaire quant à lui, ne perçoit pas de dividendes.

Il ne sera donc pas imposé au titre des revenus.

A la fin du démembrement il récupère l’usufruit.

Le démembrement viager :

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.

À noter : Les parts de SCPI de défiscalisation et démembrement temporaire ne sont pas compatibles.

Le prix de la part

Le prix d’acquisition subit une décote, en fonction d’une clé de répartition qui prend en compte la durée du démembrement et les distributions envisagées. 

Le prix de la part est déterminé entre la valeur d’usufruit et valeur de nue-propriété selon une clé de répartition. Plusieurs critères entrent en compte dans un démembrement temporaire, comme la durée, et le rendement locatif de la SCPI qui va aussi peser dans la valorisation des quotes-parts.

Les parts démembrées coûtent moins cher que les parts en pleine propriété.

A titre d’exemple, un démembrement sur 10 ans, fait que le nu-propriétaire achète la part pour environ 70% de son prix en pleine propriété.

Le prix d’acquisition est réduit. Plus la durée sera longue, plus la décote sera importante. 

Pour le démembrement viager, la valeur des droits est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Investir en SCPI en tant que nu-propriétaire

Les investisseurs qui disposent d’un capital et qui souhaitent effectuer un placement dans la pierre, avec l’objectif d’en avoir la pleine propriété à terme, peuvent envisager ce mode d'investissement.

En attendant : ils ne sont pas imposés sur les revenus des parts.

Au terme du démembrement ils peuvent les conserver et percevoir à leur tour les dividendes, ou les revendre avec une éventuelle plus-value, puisqu’ils ont bénéficié d’une décote lors de la souscription. Le prix d’achat étant plus bas, ils bénéficient d’un avantage dès le départ.

Sur le plan fiscal

Pas de revenus fonciers, ni d’impôts dessus de, par le fait.

S’il est assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans l’assiette pour le calcul.

Investir en SCPI en tant qu’usufruitier

 

Investir dans une SCPI en tant qu’usufruitier c’est acheter des parts de la SCPI à moindre coût, puisqu’une décote est appliquée à la souscription.

Pour autant, il perçoit ainsi la totalité des loyers, avec la possibilité de les imputer sur un déficit foncier existant par ailleurs.

C'est optimiser le taux de rendement grâce à la décote lors de l’achat des parts (rapport : loyer perçu/ capital investi).

Les parts achetées en usufruit permettent de percevoir les revenus, alors que ces parts ont été achetées à un prix inférieur à celui des parts en pleine propriété.

Les avantages de la nue-propriété

C'est adapté aux contribuables fortement fiscalisés n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats, revenus qui seraient fortement fiscalisés et dont il n’y a pas un besoin immédiat.

Les revenus de parts de SCPI sont imposés au barème de l’IR (Impôt sur le revenu) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

L’investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement. Mais les parts sont acquises avec une décote. Et à la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété réalisant la plus-value de la décote.

Exemple

Démembrement sur 5 ans

Un investisseur paye 20% du prix d’une part de SCPI, mais il perçoit la totalité des revenus

Si les revenus annuels sont de 4%

Il perçoit des revenus sur 100 et pas des 20 de l’acquisition

Il achète pour 2 000 € de parts qui valent 10 000 € en pleine propriété

Par an il perçoit la totalité des revenus de la part « entière » soit 400 €

A noter que le rendement n’est pas garanti.