Immobilier du particulier : tout savoir sur la Location Accession

IMMOBILIER
Fiche pratique

Pour les particuliers Cette possibilité appliquée à l’immobilier permet à un particulier, au terme d’une phase locative de devenir propriétaire du logement que celui-ci occupe. Une partie du loyer versé pendant la durée de location, vient en déduction du prix de vente et le solde est payé de façon classique, comme par exemple avec un emprunt bancaire.

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Pour les particuliers

Cette possibilité appliquée à l’immobilier permet à un particulier, au terme d’une phase locative de devenir propriétaire du logement que celui-ci occupe.

Une partie du loyer versé pendant la durée de location, vient en déduction du prix de vente et le solde est payé de façon classique, comme par exemple avec un emprunt bancaire. 

A, tout moment, Il est possible de lever l’option d’achat, et ce, sans attendre la fin du contrat, si cette faculté est prévue par contrat.

Location-accession

Définition

La Location-accession est aussi appelée « Location avec Option d'Achat ou LOA ». Ce qui d’une certaine façon peut se décrire comme étant un « statut intermédiaire entre la location et l’accession à la propriété ».

En l’espèce il permet au locataire accédant d’acheter le bien qu’il occupe.

Le transfert de propriété

Le transfert de propriété se fait au terme d’une période préalable correspondant à une durée de jouissance locative.

 La levée de l’option d’achat peut se faire, soit au terme, soit à tout moment en cours de contrat. 

Souvent appliquée aux bailleurs sociaux, ce principe peut tout à fait s’appliquer entre deux particuliers : un vendeur et un accédant.

C’est encadré par la loi du n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.

Le contrat

Les conditions du contrat de location-accession :

Le vendeur s’engage, à la signature du contrat, à transférer la propriété d’un bien immobilier au locataire accédant. Ce transfert dépend de la volonté du locataire accédant. En effet il s’agit d’une option d’achat.

Le transfert de propriété doit avoir lieu après une période, de jouissance locative à titre onéreux.

La jouissance locative, à titre gratuit, est interdite. La durée est librement fixée entre les parties

Le locataire s’acquitte d’une redevance jusqu’à la date de la levée d’option, en contrepartie il a la jouissance du bien et un droit au transfert.

Deux périodes

La location-accession se passe en deux temps :

  • Une période de location pendant laquelle, le locataire accédant paye une redevance.

La redevance est constituée d’une partie correspondante à une indemnité d’occupation et d’une autre partie correspondant à une épargne ; C’est cette épargne générant un apport financier, qui sera déduite du prix de vente du bien à la levée de l’option.

  • Le transfert de propriété : A la fin du contrat, le locataire accédant décide, de lever l’option d’achat ou de renoncer au transfert de propriété.

C’est une opportunité de bénéficier d’une période d’essai sur le bien, et l’environnement.

Un exemple

Le prix de vente du bien immobilier est de 170 000€.

La durée du contrat est fixée à 5 ans pour une redevance de 780 € répartie en 510 € d’indemnité d’occupation et 270 € d’épargne.

Au terme des 5 ans le locataire accédant bénéficie d’une épargne 16 200 €.

(270 x 12) x 5 ans

Le vendeur aura, pour sa part, perçu 30 600 € de revenu foncier.

Afin de lever l’option d’achat le locataire accédant devra s’acquitter du solde du prix correspondant à la différence entre le prix de vente et l’épargne, soit 153 800 € (170 000 € – 16 200€)

A la fin du contrat, le prix d’achat du bien sera à 153 800€ au lieu de 170 000€.

Les obligations de chacun

Le locataire-accédant paye une redevance, et il est tenu de payer les charges d’entretien du logement : taxe foncière, et travaux de réparations courantes. Il participe aux assemblées générales de copropriété et prend part aux décisions. Lors de la période de location, le locataire occupe le logement en tant que futur propriétaire.

Le propriétaire-vendeur est tenu des grosses réparations, et Il est garant du paiement des charges de copropriété. 

Deux situations pour l’option

- Le locataire lève l’option d’achat. Il doit alors verser la somme restante : c’est-à-dire, le prix d’achat du bien moins l’épargne versée pendant la location. Le transfert de propriété se fait aussi par acte authentique par devant notaire.

- L’accédant renonce à lever l’option. A noter qu’il n’y a nul besoin de se justifier. Le contrat est purement résilié.

Les loyers perçus par le propriétaire-vendeur lui restent acquis. Une indemnité peut lui être accordée.

Par ailleurs, l’épargne constituée est restituée, sous conditions, au locataire accédant.

Sauf stipulations contraires dans le contrat, le locataire ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux.

Un état des lieux de sortie est effectué, et achève les démarches.

 

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