Immobilier: démystifiez les notions d'acquisitions immobilières

En immobilier, il peut arriver que l’achat d’un bien soit sujet à mauvaises surprises, qui sont découvertes, une fois l’opération réalisée. Nous distinguerons ici le dol, des vices cachés.

• En immobilier
• Qu’est-ce que le dol 
• Le vice de dol 
• Caractérisation du dol
• Engager un recours

Pour les particuliers Cette possibilité appliquée à l’immobilier permet à un particulier, au terme d’une phase locative de devenir propriétaire du logement que celui-ci occupe. Une partie du loyer versé pendant la durée de location, vient en déduction du prix de vente et le solde est payé de façon classique, comme par exemple avec un emprunt bancaire.

• Pour les particuliers
• Location-accession
• Définition
• Le transfert de propriété
• Le contrat
• Deux périodes
• La location-accession se passe en deux temps :
• Un exemple 
• Les obligations de chacun
• Deux situations pour l’option

Un bien immobilier est souvent détenu en pleine propriété. Ici il s’agit d’un achat immobilier en démembrement. Le montage fait appel a une particularité supplémentaire, puisqu’ici le démembrement est croisé.

• Pour rappel
• En cas de décès de l’un 
• Le démembrement croisé
• Exemple
• Au décès 
• L'achat en SCI
• Pour qui

C’est une SARL (société à responsabilité limitée) « classique » dont tous les associés sont de la même famille (parents en ligne directe enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs). C'est une option fiscale

• Définition d'une SARL de famille
• Formalité
• La location meublée
• Pouvoir rester à l’IR
• Plus-value en cas de revente
• En cas de déficit
• Pas de notion de dividende
• Notons

Rappelons ce qu’est une SCI Une SCI est une Société Civile Immobilière, ayant pour objet social, l’acquisition de biens immobiliers et leur gestion. Elle a une activité civile, et non commerciale. Elle est propriétaire d’un ou plusieurs immeubles qu’elle achète, ou qui sont apportés par les associés.

• Rappel, qu’est-ce qu’une SCI ?
• Démembrement des parts sociales d’une SCI 
• Pour quel usage 
• Répartition du droit de vote
• Droits et devoirs de chacun
• Les bénéfices exceptionnels

Avec une société civile immobilière (SCI) à l’IS le résultat, comme pour toute société, est déterminé en terme de bilan, en tenant compte des charges réelles, ainsi que de l'amortissement de l’immeuble. Ce qui permet de réduire le bénéfice imposable de la SCI.

• SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
• L’amortissement de l’immeuble
• Durée de l'amortissement
• Valeur nette comptable
• A titre d'exemple
• La plus-value

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est composée majoritairement d’actifs immobiliers. On parle aussi de pierre papier. Le détenteur d’une part détient une part correspondant à une quote-part de l’actif, et non pas un bien spécifique en particulier. Il est possible d’investir en SCPI par le biais du démembrement. Deux types de démembrement : le démembrement temporaire, et le démembrement viager que nous voyons ici.

• Deux types de démembrement :
• Le démembrement viager :
• A qui s’adresse-t-il ?
• Au décès
• Le démembrement viager de parts de SCPI
• Anticiper la transmission
• Le barème

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile, qui est composée majoritairement d’actifs immobiliers. Une SCPI constitue un patrimoine immobilier, car elle investit dans des biens immobiliers. On parle encore de pierre papier, puisqu’ici le détenteur d’une part détient, non pas un bien spécifique et particulier, mais une part correspondant à une quote-part de l’actif.

• SCPI
• Deux types de démembrement : le démembrement temporaire, et le démembrement viager
• Le démembrement temporaire :
• Le démembrement viager :
• Le prix de la part
• Investir en SCPI en tant que nu-propriétaire
• Investir en SCPI en tant qu’usufruitier
• Les avantages de la nue-propriété
• Exemple

La vente à terme désigne la vente d’un bien immobilier en percevant, dans un premier temps une partie du prix de vente comptant, puis le reste via le versement de mensualités, sur une durée déterminée dans l’acte authentique.

• Définition
• Ses différentes formes
• La vente à terme libre :
• La vente à terme occupée : 
• Caractéristiques
• Pour le vendeur :
• Pour l’acquéreur :
• Différence avec la vente en viager 
• Exemple
• Vente à terme occupée 
• Synthèse

Vendre un bien immobilier à un membre de la famille est possible sous conditions. Dans un contexte familial, quelques règles sont à respecter afin de ne léser ni l’administration fiscale, ni les autres héritiers. Pourquoi vendre à un membre de sa famille ?

• Pourquoi vendre à un membre de sa famille ?
• La notion de famille
• Liberté de disposer de son bien
• Pour précision
• Les précautions
• Le prix
• Présence des héritiers réservataires
• Droit de préemption
• Vendre à l’un de ses enfants

Une Société Civile Immobilière est une société, c’est une personne morale, avec une existence juridique propre. La SCI est un outil facilitant la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle optimise les situations de chacun par le biais du montage et du principe de la société

• La SCI
• La vie de société
• La SCI est une société                   
• Pour devenir associé d’une SCI
• Céder  des parts sociales
• La gestion
• La fiscalité 
• Imposition des revenus
• Les deux régimes d’imposition du foncier
• Plus-value immobilière   
• La société peut opter par choix à l'assujettissement à l'IS
• Imposition des bénéfices
• Louer en meublé

Le Bail à nourriture Avec l'allongement de l'espérance de vie, les enjeux du vieillissement de la population incitent à trouver des solutions alternatives, en soutien aux personnes âgées désireuses de vivre le plus longtemps possible chez elles. Le bail à nourriture peut trouver sa place dans ce contexte, pour une personne âgée désireuse de se protéger pour ses vieux jours.

• Le bail à nourriture
• Définition
• Un contrat
• Un contrat aléatoire
• Cas d’utilisation
• Un formalisme
• Les risques
• Une rente
• Les points d’attention de validité :
• Une contrepartie
• Précisions

L’audit énergétique est entré en vigueur au 1er avril 2023 selon un décret et un arrêté, publiés au Journal officiel le 11 août 2022. En cas de vente, depuis le 1er avril 2023, les logements les plus énergivores doivent faire l’objet d’un audit énergétique. L’audit énergétique est un document, qui a pour but de sensibiliser le futur acquéreur.

• Contexte
• Les personnes concernées et les biens concernés
• Etes-vous concernés ?
• Qui est concerné ?
• Son contenu
• Qui le réalise ?

La tontine est une convention conclue entre plusieurs acheteurs, qui concerne l’achat en commun, d’un même bien. La convention prévoit que ce bien reviendra en totalité et en pleine propriété au dernier des survivants.

• Définition
• Fonctionnement
• Les risques
• Fiscalité

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un véhicule possible pour détenir un bien immobilier. Elle permet l’acquisition ou la gestion de biens immobiliers. Pour l’acquisition, elle permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs.

• Les cas de résidences secondaires achetées en SCI.
• La SCI permet d’éviter l’indivision
• A l’acquisition
• Acquérir par le biais d’une SCI familiale
• Occuper le logement à titre gratuit
• Le louer épisodiquement
• Impact de l’IS
• Précision :

En 2022 Loc'Avantages remplace le dispositif "Louer abordable". Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, en contrepartie de la mise en location de logements à des prix abordables pour des ménages de la classe moyenne ou ayant des revenus modestes.

• Un nouveau dispositif
• Un préalable :
• Conditions liées au dispositif
• Celles liées au logement qui doit être :
• Celles liées au locataire
• Celles liées au contrat de location
• L’intermédiation locative
• Avec Loc’Avantages,

Une SCPI est « fiscalement transparente ». Chaque associé est taxé individuellement sur les revenus fonciers qu’il perçoit. La société de gestion communique, chaque année aux associés, les montants à déclarer. La fiscalité des revenus des SCPI est celle des revenus fonciers.

• Les revenus
• Les revenus locatifs issus de la location non meublée des biens
• Les revenus financiers
• La fiscalité sur la plus-value des SCPI
• Vente des parts
• Les SCPI fiscales
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Une SCI est un contrat de société par lequel plusieurs personnes sous le vocable d’associés, décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI peut détenir un capital fixe (pour la majorité), ou un capital variable.

• Une SCI
• Le capital de la SCI
• Avantages
• Inconvénients
• Zoom sur l’anonymat des associés :
• Déclaration des bénéficiaires effectifs
• Conclusion :