Achat d’un bien immobilier en démembrement croisé

Métiers du juridique IMMOBILIER
Fiche pratique

Un bien immobilier est souvent détenu en pleine propriété. Ici il s’agit d’un achat immobilier en démembrement. Le montage fait appel a une particularité supplémentaire, puisqu’ici le démembrement est croisé.

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Un bien immobilier est souvent détenu en pleine propriété. Ici il s’agit d’un achat immobilier en démembrement. Le montage fait appel a une particularité supplémentaire, puisqu’ici le démembrement est croisé.

Pour rappel

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit, entre les mains de personnes différentes. Avec un bien démembré, l’usufruitier détient la partie de la propriété donnant droit à l'occupation du bien (ou procurant des revenus si c’est un bien locatif), et le nu-propriétaire possède « les murs ». Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété.

L’intérêt de cette façon de procéder est adapté à l’achat en concubinage (union libre).

Il est d’usage lorsqu’un couple est en concubinage, que l’achat d’un bien immobilier se fasse en indivision, avec une quote-part, souvent 50/ 50 en pourcentage.

En cas de décès de l’un

  • Comme ils ne sont pas mariés, ce sont les héritiers du défunt qui héritent de sa part.
  • Le survivant risque de se retrouver en indivision avec des personnes qu’il n’aurait pas voulues
  • Il y a possibilité d’un testament l’un envers l’autre, dans ce cas les droits de succession sont élevés (60%) d’où la nécessité d’un capital par ailleurs pour les régler.

Le démembrement croisé de propriété consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit.

Le démembrement croisé

Le démémbrement de propriété est dit croisé

  • Lorsqu'une personne achète la nue-propriété de la moitié d'un bien et l'usufruit de l'autre moitié.
  • Et inversement, l'autre acquéreur achète l'usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété et la nue-propriété de la moitié qu'il détient en usufruit.

Par ce montage, chacun se trouve nu-propriétaire de sa propre part et usufruitier de la part de l'autre.

  • Au décès de l’un, l'autre récupère l'usufruit des parts qu'il possède déjà en nue-propriété (par réunion de l'usufruit, s'éteignant au décès de son titulaire, à la nue-propriété), ceci sans droits de succession.
  • Le survivant possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit sur l'autre moitié (qu‘il détenait déjà). Les héritiers du concubin défunt ne conservent alors que la nue-propriété de la moitié des parts. Ce qui veut dire que de fait le concubin survivant peut continuer ainsi à demeurer dans le logement, car il a un droit de jouissance sur la totalité, donc, concrètement, sur le logement.

Exemple

Deux concubins Marie et Xavier achètent en démembrement croisé

Lors de l’achat

Marie possède :

Xavier possède :

Partie 1 Marie

Partie 2 Xavier

Nue-propriété 1

Nue-propriété 2

Usufruit 2

Usufruit 1

Hypothèse du décès de Xavier

Marie (part 1) récupère la pleine propriété de la moitié du bien du fait de la réunification de l’Usufruit 1 et Nue-propriété 1.

De plus, elle garde l’Usufruit2

Les héritiers quant à eux reçoivent la Nue-propriété 2

Marie est ainsi protégée et pourra continuer à vivre dans le bien immobilier sans avoir à acquitter des droits de mutation.

Au décès

Au décès du premier conjoint, partenaire de pacs ou concubin, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l'autre moitié. Quant à la nue-propriété de la moitié que le défunt détenait, elle sera transmise aux héritiers du défunt (enfants, parents...) ou autrement si ce dernier a prévu des modalités, par legs ou testament.

La situation du survivant, quel qu’il soit d’ailleurs, est ainsi consolidée.  Cela lui assure de conserver l'usage du logement, jusqu'à son propre décès puisqu'il est usufruitier de la totalité.

L'achat en SCI

Souvent ce type d’achat est associé à la SCI. Par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI), généralement familiale, c'est alors la société qui achète le bien. Le démembrement porte sur les parts.

En fait il est tout à fait possible de faire ce montage en dehors de la SCI.

Pour qui

En élargissant l’intérêt de cet achat 

C’est une possibilité d’acheter à deux en protégeant son conjoint, sans pénaliser les enfants d’un premier lit. L’utilité de ce montage s’avère intéressant pour de multiples configurations matrimoniales : partenaires de pacs ou couples mariés ou non, cas de famille recomposée, par exemple.

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Commentaires
DC
Dominique CHARRIER
Très clair, très didactique

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