Une SCI (Société Civile Immobilière) est un véhicule possible pour détenir un bien immobilier. Elle permet l’acquisition ou la gestion de biens immobiliers. Pour l’acquisition, elle permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs.
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Une SCI (Société Civile Immobilière) est un véhicule possible pour détenir un bien immobilier. Elle permet l’acquisition ou la gestion de biens immobiliers.
Pour l’acquisition, elle permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs.
Acquérir une résidence secondaire c’est posséder un lieu pour passer des moments en famille, ou entre amis.
Ce bien familial a peut-être vocation à être transmis aux enfants.
Une résidence secondaire est une résidence occasionnelle, c'est un logement de villégiature.
Elle peut être accessoirement louée sans pour autant devenir un bien locatif permanent.
Les cas de résidences secondaires achetées en SCI. ¶
Il est donc possible d’acheter une résidence secondaire le biais d’une SCI, qui s’avère être un outil pour la gestion d’un patrimoine immobilier.
La SCI permet d’éviter l’indivision ¶
Un achat entre amis, ou entre membres de la famille, par le biais d'une SCI, est une possibilité d’échapper à l’indivision et de se partager la gestion.
En termes de gestion, l’indivision nécessite l’unanimité pour les actes qui ne relèvent pas de l’exploitation normale du bien.
Ainsi, pour vendre le bien, tous les indivisaires doivent être d’accord.
Avec la SCI les statuts peuvent prévoir le niveau requis pour prendre telle ou telle décision à l’unanimité ou la majorité.
Certains actes nécessitent juste la décision du gérant habilité à les réaliser.
A l’acquisition ¶
La SCI sert pour augmenter sa capacité d’emprunt. L’effet cumulé de plusieurs associés permet d’emprunter plus si la SCI fait appel au crédit. De même, la part représentative de l’apport personnel pour l’achat est d’autant plus élevé.
Acquérir par le biais d’une SCI familiale ¶
Une SCI familiale est une SCI dans laquelle les associés sont membres d’une même famille. Ils doivent être membres jusqu’au 4e degré : enfant, parent, petit-enfant, frère/sœur, arrière-grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, …
Acheter ainsi permet de transmettre un bien plus facilement à ses enfants ; c’est faire en sorte que celui-ci reste dans le giron familial.
Pour les couples, si les deux époux sont associés de la SCI, les statuts peuvent prévoir qu’au décès de l’un qui serait gérant, la gérance serait transférée automatiquement au conjoint survivant.
C’est la possibilité de transmettre un bien à la fois pour des parents voulant léguer leur résidence secondaire à leurs enfants, et pour les couples souhaitant se protéger.
Occuper le logement à titre gratuit ¶
Une SCI achète une résidence secondaire ; Celle-ci est vouée à un usage personnel d’un ou des associés.
Il s’agit d’une mise à disposition à titre gratuit du bien.
Pour autant le fait de disposer gratuitement du bien, ne confère pas de droit spécifique sur ce bien, et ne donne pas un droit d’occupation indéfini.
Les statuts peuvent faire mention de cette mise à disposition, avec le nom de l’associé qui en bénéficie et les charges qu’il devra assumer.
Cas de la taxe foncière :
Si elle doit être réglée par l’associé qui occupe le bien, les associés doivent signer une convention en ce sens. Sinon c’est la SCI qui doit s’acquitter de cette taxe.
Une disposition à titre gratuit, fait que la SCI n’a pas de revenus locatifs, elle ne peut donc pas déduire de charge.
Le louer épisodiquement ¶
Le bien entraîne des frais, le louer de façon saisonnière est une solution.
Une résidence secondaire est généralement meublée et équipée. Fiscalement il s’agit donc d’une location meublée, qui nécessite de louer le logement suffisamment meublé, pour y habiter temporairement.
Conséquences fiscales
Sur le plan fiscal, la location nue est une activité civile, et la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
Une tolérance
L’administration fiscale tolère qu’une SCI reste à l’IR (impôt sur le revenu), si les loyers de locations meublées n’excèdent pas 10% du montant du total de tous les revenus locatifs.
En dehors de cette tolérance, la conséquence est que la SCI est soumise de plein droit à l’IS (Impôt sur les sociétés), quand bien même la location saisonnière serait « non habituelle ».
Impact de l’IS ¶
Une résidence secondaire n’est pas louée toute l’année, les plus souvent elle est mise à disposition des associés à titre gratuit.
Il faut rapporter un loyer fictif correspondant aux périodes libres de location.
Le bénéfice de la SCI sera donc majoré d’autant, et pour des montants de loyers qu’elle n’a pas perçus.
A l’IS la SCI doit tenir une comptabilité.
- Prise en compte et calcul de l’amortissement du bien en question
- Plus-value : A l’IS, il n’y a pas d’abattement, liée à la durée de détention
Les amortissements augmentent le montant de la plus-value et la fiscalité lors de la revente.
A l’IR, la fiscalité sur la plus-value est la même que pour un particulier.
Précision : ¶
Même une location sur une courte durée peut constituer une location habituelle, si le bien est loué à plusieurs reprises sur les dernières années.
« Le Conseil d’État a estimé que la durée de la location n’était pas un critère important..»
Les loyers encaissés sont alors imposables à l’IS au niveau de la société et si la SCI distribue des dividendes, les associés seront imposés dessus.
Avec l’option à l’IS
L’imposition des associés qui habitent le bien de leur SCI à titre gratuit prend en compte, à la fois, les loyers encaissés et les loyers théoriques qui auraient dû être versés par les associés occupant gratuitement le bien.
Il y aura donc un décalage entre le bénéfice fiscal correspondant à un an de loyer, et les loyers réellement perçus.