SCI et démembrement des parts sociales

Métiers du juridique IMMOBILIER
Fiche pratique

Rappelons ce qu’est-ce qu’une SCI ? Une SCI est une Société Civile Immobilière, ayant pour objet social, l’acquisition de biens immobiliers et leur gestion. Elle a une activité civile, et non commerciale. Elle est propriétaire d’un ou plusieurs immeubles qu’elle achète, ou qui sont apportés par les associés.

Accès à votre contenu
même hors ligne

Télécharger maintenant

Rappel, qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière, ayant pour objet social, l’acquisition de biens immobiliers et leur gestion. Elle a une activité civile, et non commerciale. Elle est propriétaire d’un ou plusieurs immeubles qu’elle achète, ou qui sont apportés par les associés.

Ces biens peuvent être loués par la SCI ou utilisés par les associés.

La fiscalité de la SCI est soit :

  • L’IR (impôt sur le revenu) : Chaque associé est imposé lui-même. On parle de « transparence fiscale ».
  • Soit l’IS (impôt sur les sociétés).

Nous n’évoquerons ici que le cas du démembrement avec la SCI à l’IR

Démembrement des parts sociales d’une SCI

Le démembrement de propriété des parts de SCI, c’est le partage de la pleine propriété entre, d’une part :

  • L’usufruit, droit de jouissance des parts ; de profiter des fruits qui en résultent.
  • La nue-propriété, droit de disposer du bien, de décider de sa revente, sa conservation. C’est le droit d’être plein propriétaire des parts de SCI à l’extinction de l’usufruit (au décès de l’usufruitiers par exemple).

Dans le cas d'une SCI, le démembrement permet à, la SCI, de détenir la pleine propriété du bien, puisque les associés réunis, détiennent tous les droits.

Le démembrement de parts sociales de SCI, ne porte pas directement sur le bien immobilier, mais sur les parts de la SCI.

En cas de démembrement des parts sociales, c’est à l’usufruitier que revient normalement la fraction du résultat (distribution de bénéfices) courant correspondant aux parts démembrées, sauf clause statutaire, c’est donc sur lui que repose l’imposition.

Pour quel usage

Le recours à une SCI permet de donner un bien immobilier tout en conservant la gestion ou les revenus qu’il génère. Il est important de conserver un minimum de parts, en pleine propriété, afin de garder sa qualité d’associé.

  • Donation : des parents constituent une SCI qui achète un bien immobilier. Ils donnent ensuite la nue-propriété des parts aux enfants et s’en réservent l’usufruit.
  • Le démembrement croisé : des concubins sont titulaires par exemple de 50% des parts, et chacun se trouve usufruitier de ses propres parts et nu-propriétaire des parts de l'autre. Ceci, afin de protéger les associés, en cas de succession.

Répartition du droit de vote

Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier.

Rappelons qu’en application de l'article 1844 du Code civil : « Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives (…). Si une part est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. » 

Droits et devoirs de chacun

L’usufruitier peut jouir de ses parts, c’est-à-dire, percevoir les dividendes, mais également participer aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires, et disposer d’un droit de vote pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices.

Le nu-propriétaire a le droit de veiller à ce que la substance des parts ne soit pas remise en cause. Il dispose du droit de vote aux assemblées ordinaire et extraordinaire.

Les bénéfices exceptionnels

Il n’y a en principe aucune distinction, en fonction de l’origine des bénéfices, les dividendes distribués reviennent intégralement à l’usufruitier.
Les statuts pourraient cependant déroger à cette règle et prévoir que seul le résultat courant reviendra à l’usufruitier, le résultat exceptionnel étant partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Fiscalement, l’attribution au nu-propriétaire d’une partie des dividendes au titre d’un résultat exceptionnel, est intéressant, dans le cadre, d’une donation des titres par les parents à leurs enfants, afin d’éviter une taxation supplémentaire des enfants.

Les bénéfices courants réalisés par la SCI peuvent être distribués à l’usufruitier (après décision de l’assemblée générale).

«les droits dans les bénéfices conférés par la qualité d’usufruitier correspondent, en l’absence de convention régulière prévoyant une répartition particulière des résultats entre usufruitier et nu-propriétaire, au bénéfice courant de l’exercice. Cette notion exclut donc les éléments exceptionnels et, notamment, les plus ou moins-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé ».

Mais qu’en est-il des bénéfices exceptionnels constitués de la plus-value réalisée, à l’occasion de la cession d’un de ces biens immobiliers ?

«Le nu-propriétaire est imposable sur le résultat net des cessions des éléments composant l’actif immobilisé…, à l’exclusion par conséquent des profits sur cession d’éléments de l’actif circulant...

Néanmoins, il est possible de déroger à cette règle de principe affectant la distinction du bénéfice courant et du bénéfice exceptionnel entre l’usufruitier et le nu propriétaire.