Vendre un bien immobilier au sein de la famille

FISCALITÉ IMMOBILIER
Fiche pratique

Vendre un bien immobilier à un membre de la famille est possible sous conditions. Dans un contexte familial, quelques règles sont à respecter afin de ne léser ni l’administration fiscale, ni les autres héritiers. Pourquoi vendre à un membre de sa famille

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Vendre un bien immobilier à un membre de la famille est possible sous conditions. Dans un contexte familial, quelques règles sont à respecter afin de ne léser ni l’administration fiscale, ni les autres héritiers.

Pourquoi vendre à un membre de sa famille

Les raisons sont multiples.

  • Pour faire profiter ses enfants ou petits-enfants d’un logement, avec un prix dont on est sûr, voire avantageux.
  • Pour conserver un bien riche de souvenirs, au sein de la famille.
  • Un enfant souhaite acheter la maison de sa jeunesse.
  • Faire en sorte qu’une propriété historique reste dans une lignée.

La notion de famille

La notion de « membre de la famille », s’entend ici par les membres de la famille proche : père, mère, frère, sœur, fils, fille, petits-enfants, beaux-frères, belles-sœurs, puisque s’ajoutent les conjoints respectifs de chacun.

Par exemple, vendre son logement au frère de votre conjoint (votre beau-frère) est donc considéré comme une vente à un membre de la famille.

Liberté de disposer de son bien

Un propriétaire a la liberté de vendre son bien à qui il souhaite.

Le Code civil le stipule aux articles 537 et 544 du Code civil, chacun peut disposer librement de ses biens. L'article 1594 du même Code précise : « Tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre ».

Pour précision

Attention s’il s’agit d’un adulte protégé sous tutelle ou curatelle. L'acquéreur doit avoir la capacité juridique.

Une vente d’un bien immobilier peut donc se faire à un membre de sa famille.

Les précautions

Le prix

Respect du prix juste, celui aligné sur le marché.

Un prix de vente sous-évalué, pourrait faire considérer la transaction, comme une donation déguisée.

C’est la raison pour laquelle correspondre aux prix du marché est une précaution pour que la vente d’un bien immobilier à un enfant ne puisse en aucun cas être considérée comme une donation.

Vendre un logement à un proche à un prix bien en-dessous de la valeur du marché attire l’attention de l’administration fiscale, avec des conséquences, comme obliger le proche à payer des frais de donation si elles constatent que le prix de vente est inférieur au prix du marché.

Il est prudent de faire réaliser une estimation par un professionnel. De cette manière, il pourra attester de la pertinence du prix de vente établi.

Présence des héritiers réservataires

Si la libéralité porte atteinte à la réserve, donc si elle est supérieure à la quotité disponible, les héritiers réservataires seront fondés pour intenter une action en réduction.

Pour rappel la quotité disponible correspond à la valeur du patrimoine, une fois la réserve héréditaire déduite. En clair c’est le montant dont la personne peut librement disposer.

L’acquéreur du bien devra éventuellement indemniser les héritiers réservataires du complément leur revenant.

Sinon, comme ils ne pourront pas faire annuler la vente, ils pourraient se retrouver en indivision avec l'acquéreur du bien.

Droit de préemption

La vente en famille ne permet pas d'échapper à la préemption de la commune. Ainsi pour la Cour de cassation, vouloir vendre uniquement à un membre de la famille ne met pas à l'abri d'une éventuelle préemption des communes.

Le notaire doit notifier à la commune le projet de vente, d’où le risque de voir l’opération escomptée ne pas se faire au profit du proche.

Le vendeur ne peut même pas renoncer à vendre en apprenant la préemption.

Cass. Civ 3, 17.10.2019, T 18-18.649

Vendre à l’un de ses enfants

La vente d’un bien immobilier à un enfant peut s’avérer délicate lors de la présence d’autres enfants.

La vente à l’un des enfants avec réserve d’usufruit peut être considéré comme une donation déguisée. L’usufruit s'éteignant au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recouvre alors la pleine propriété.

Le parent vendeur n'a pas à déménager et pour le ou les enfants acheteur de la nue-propriété, ils vont se retrouver la pleine propriété du bien au décès de ce dernier.

Lorsqu’il s’agit de sa propre maison qui est vendue à l’un de ses enfants, cela peut devenir source de divergences au sein de la famille, surtout si une partie de sa descendance se sentirait lésée.

 

À noter : L’administration fiscale est attentive à la vente d’un bien à sa descendance.

Les étapes

Il s’agit d’une vente immobilière « comme les autres » il y aura donc, en amont la réalisation des diagnostics techniques obligatoires, et la vente se finalisera par devant notaire.