La SCI: un outil facilitant la gestion d’un patrimoine immobilier

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Une Société Civile Immobilière est une société, c’est une personne morale, avec une existence juridique propre. La SCI est un outil facilitant la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle optimise les situations de chacun par le biais du montage et du principe de la société

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La SCI

Une Société Civile Immobilière est une société, c’est une personne morale, avec une existence juridique propre. 

La SCI est un outil facilitant la gestion d’un patrimoine immobilier.

Elle optimise les situations de chacun par le biais du montage et du principe de la société, avec ses avantages et ses inconvénients. 

La vie de société

Une SCI doit vivre sa vie de société. Elle est soumise aux mêmes conditions de formes que les autres sociétés:

  • Capacité
  • Consentement
  • Statuts et assemblées générales
  • Obligations administratives, formalités d’immatriculation
  • Objet social en rapport avec l’immobilier.

La SCI est une société civile immobilière, elle est soumise au droit commun des sociétés civiles. 

La loi du 4 janvier 1978 en donne une définition.

«Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de la forme, de la nature ou de leur objet». 

Les activités portant sur des biens immobiliers sont par nature civiles.

La SCI permet de réaliser des achats immobiliers, et de gérer à plusieurs, un patrimoine immobilier, destiné à la location ou à l’usage personnel d’un ou plusieurs associés.

Il existe plusieurs types de SCI. Celle dont nous parlons ici, est la SCI dite: «Classique ou patrimoniale»

Pour l’essentiel, le cadre immobilier est celui de biens familiaux, bien d’usage (résidence principale, secondaire) cabinet ou locaux professionnels, ou immobilier de rapport.

Que dit le code civil :

La société dit le code civil en son article 1832 est: « Un groupement de 2 ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter».

La SCI ne doit pas avoir d'objet commercial, ni se livrer à titre habituel à des activités commerciales.

La SCI en tant que société est dotée de la personnalité juridique. Elle a une existence juridique distincte de celle de ses associés.

En cela, elle détient son propre patrimoine. Les biens sont sa propriété, et non celle des associés.

La SCI est une société

Elle ne peut réaliser que des activités civiles. L’achat, la construction d’un bien, la location de bien «nu».

Tolérance de l’administration fiscale, qui admet qu’une SCI qui perçoit des revenus commerciaux dans la limite de 10% des revenus garde son caractère civil. Dans le cas contraire elle devient une société commerciale avec une fiscalité à l’IS.

Les associés détiennent des parts sociales de la SCI, et la SCI détient le ou les  biens immobiliers.

Pour devenir associé d’une SCI

Deux au minimum, pas de maximum.

Afin d’avoir la qualité d’associé il faut avoir la capacité juridique de signer les statuts, et réunir trois paramètres:

  • Faire un apport
  • Participer aux bénéfices et pertes
  • Avoir la volonté de s’associer (affectio societatis)

Pas de capital minimum.

L’apport peut être sous la forme : de capital, de matériel, un bien immobilier, bien incorporel (brevet), apport en industrie (connaissances techniques).

Le capital social est divisé en parts égales.

Le capital est divisé en parts sociales réparties entre les différents associés qui en détiennent donc la propriété, en contrepartie de leurs apports respectifs. 

Chaque part sociale donne droit à la perception d’un dividende (suite au bénéfice généré par la SCI). 

L'associé a un droit de vote.

De façon générale le nombre de voix est fonction du nombre de parts détenues par chaque associé. 

Céder des parts sociales

Pendant la vie de la SCI, des parts peuvent être cédées, en partie ou en totalité.

Chaque associé est libre de vendre ses parts sociales.

Le processus de cession est formalisé de par la loi et précisé par les statuts.

Si les associés refusent la vente envisagée par l’un des associés, ils doivent acheter eux-mêmes les parts de celui qui souhaite vendre ou encore les faire racheter par un tiers.

La gestion

Elle est assurée par un ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui agissent seuls ou conjointement en fonction des statuts.

Les pouvoirs conférés sont librement déterminés par les statuts.

Le gérant est le représentant légal de la société, il peut être un associé ou non.

Les décisions en dehors du pouvoir du gérant sont prises de façon statutaire. Elles sont prises en assemblée avec les règles de majorité décidées dans et par les statuts. 

Si rien n’est prévu dans les statuts, les décisions sont prises à l’unanimité des associés. 

La fiscalité

Les SCI sont soumises de plein droit au régime de la "translucidité fiscale" à savoir à l'IR (impôt sur les revenus) pour les associés.

Imposition des revenus

SCI à l'IR

Les associés sont imposés sur les bénéfices effectifs de la SCI (ramenés à leur quote-part représentative des parts sociales).

Tous les bénéfices réalisés par la SCI sont déclarés,  pas uniquement les bénéfices versés (cas de mise en réserve par exemple).

Les bénéfices rentrent dans la catégorie des revenus fonciers pour les revenus immobiliers, et revenus financiers pour les intérêts de la trésorerie.

SCI à l'IS

Option possible à l’impôt sur les sociétés (IS).

Mais l'imposition à l'IS se fait de plein droit si la SCI se livre à une activité commerciale, comme dans le cas de la location meublée.

L’imposition s’effectue au niveau de la SCI qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices réalisés. L’option à l’IS pour une SCI est irrévocable.

Les associés d'une SCI soumise à l’IS ne sont soumis à imposition que si les dividendes sont réellement perçus.

Les deux régimes d’imposition du foncier

Il existe deux options fiscales concernant les revenus fonciers:

Le régime du micro foncier: régime qui s’applique par défaut, si l’ensemble des revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000€. C’est le montant des loyers encaissés qui sont à déclarer.

Le régime du réel: au-dessus de15 000€, c’est le régime réel qui s’applique. Les charges de la SCI, sont déductibles, on raisonne en résultat.

A noter qu’il est possible d’opter pour le réel même en dessous de 15 000€.

Plus-value immobilière

- La SCI vend un bien immobilier et dans ce cas les associés sont imposés à titre privé sur les plus-values immobilières.

- Un associé cède ses parts de SCI, et à ce titre il est également soumis à l'impôt sur les plus-values si la valeur des parts a augmentée pendant la période de détention.

Les SCI à l’IR sont concernées au même titre que les personnes physiques, avec les  mêmes cas d’exonérations pour un particulier, et abattements pour la durée de détention.

Parts vendues par un associé 

Quand un associé vend ses parts, et qu'elles sont détenues depuis plus 22 ans: pas d'impôt sur les plus-values, même si la SCI n'a acquis le bien que récemment.

La date prise en compte est celle de l'acquisition des parts, et non pas la date de l'acquisition des immeubles par la SCI.

Pour la SCI à l'IS, les plus-values sont assujetties au régime des plus-values professionnelles, elles se rajoutent au résultat de la SCI, et sont alors imposés à l'impôt sur les sociétés.

La société peut opter par choix à l'assujettissement à l'IS

Rappelons que l'option de l'IS est irrévocable. Dans le régime d'imposition à l'IS, c'est directement la société qui est soumise à l'impôt. Il est calculé à partir de son résultat fiscal.

Imposition des bénéfices

Les bénéfices de la SCI sont dans un premier temps soumis à l'IS dans le cadre de la SCI. Puis ils sont versés sous la forme de dividendes aux associés qui sont imposés à l'IR individuellement.

L'impôt n'est dû que si les associés perçoivent effectivement les dividendes (pas en cas de réaffectation). 

Louer en meublé

La SCI qui procède à de la location meublée relève de l'impôt sur les sociétés.  C’est, en effet une activité commerciale.

En matière de SCI, un seul bien en location meublé peut mettre la société à l'IS.

Bien évidemment une SCI relève de plein droit à l'IS si elle réalise des opérations commerciales, location en meublé ou encore activité de marchand de biens.