SARL de famille et location meublée

IMPÔT SUR LE REVENU - IRPP
Fiche pratique

C’est une SARL (société à responsabilité limitée) « classique » dont tous les associés sont de la même famille (parents en ligne directe enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs). C'est une option fiscale

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Certains types de sociétés peuvent opter pour l'IR dans la catégorie des BIC, à la place d'une imposition des bénéfices à l'IS : c’est le cas de la SARL de famille.

Définition d'une SARL de famille

C’est une SARL (société à responsabilité limitée) « classique » dont tous les associés sont de la même famille (parents en ligne directe enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs).

C'est une option fiscale

Cette option qui permet aux associés d’être imposés, personnellement, au titre de l’impôt sur le revenu. Ce n’est donc pas un type spécifique de société, il s’agit d’une option fiscale, qui doit être décidée par l’ensemble des associés.

Pour y prétendre, la SARL peut exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Les activités libérales sont exclues du dispositif.

Formalité

Une notification du choix de cette option doit être faite au service des impôts dès le début du premier exercice comptable. L'accord de l'ensemble des associés doit mentionner le choix de l’option avec un procès-verbal d'assemblée générale par exemple.

Elle est exercée sans limitation de durée, Un retour à l'impôt sur les sociétés est possible, la société perd alors, dans ce cas, la possibilité d'opter de nouveau pour le régime de la SARL de famille.

La location meublée

A titre de comparaison, la SCI (société civile immobilière) qui se livre à la location meublée, qui n'est pas un objet civil (contrairement à la location nue), mais une activité commerciale, fait que la SCI serait soumise à l'impôt sur les sociétés. 

Une SARL doit avoir un objet commercial. La location meublée entre justement dans cet objet, et à ce titre, la SARL familiale le permet. Ce qui n'est pas possible pour la location nue, qui quant à elle, est une activité civile.

Pour de la location meublée elle se positionne en complément de la SCI pour la location nue.

Pouvoir rester à l’IR

La SARL de famille permet aux associés de rester à l'IR (impôt sur le revenu) sans limitation dans la durée. La SARL peut tout à fait opter pour l'IS mais ce choix sera alors irrévocable.

La location meublée avec une SARL de famille

Les associés peuvent être à l'IR et profiter du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), avec la notion d'amortissement comptable, sous condition de ne pas dépasser, le seuil des 23 000 € de recette locative annuelle pour chaque associé, et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.

Le statut de LMNP permet d'amortir comptablement le bien immobilier et de générer des charges supplémentaires qui limiteront l'impact de la fiscalité sur les loyers perçus.

Plus-value en cas de revente

Dans le cas d’une SARL de famille qui a opté pour l'IR, lors de la revente, les associés sont soumis au régime de la plus-value des particuliers. C’est à dire que le calcul se fera sur une base, qui ne prendra pas en compte les amortissements comptables déduits tout au long de la location.

Dans le cas d’une SCI qui louerait en meublé, elle basculerait automatiquement à l'IS, et sera alors assujettie à la plus-value des professionnels.

Fiscalité

La SARL de famille relève de l’impôt sur le revenu. Les associés sont donc directement redevables de l’impôt sur le revenu, tout en tenant compte de leur part respective dans le capital de la SARL.

En cas de déficit

En cas de déficit, elle permet d’imputer directement les pertes sur le foyer fiscal de chaque associé.

A titre d’exemple :

Une SARL de famille, est composée de quatre membres : les parents et les deux enfants. Elle dégage un déficit de 60 000 euros. Chaque membre pourra imputer 15 000 euros de déficit sur sa déclaration de revenus personnels.

A noter que cela ne serait pas possible dans le cadre d’une SARL « classique » qui elle est soumise à l’IS, impôt sur les sociétés. Elle aurait dû procéder au report du déficit.

Les intérêts d’emprunt nécessaires à l’acquisition des parts sociales de la SARL de famille sont déductibles au titre du foyer fiscal des associés.

Pas de notion de dividende

La SARL de famille n’a pas la notion de dividende. Le bénéfice de l’exercice est présumé distribué entre les associés, (au prorata de leurs droits dans le capital social) que cette distribution ait lieu ou non. Chaque associé est imposable sur sa part du résultat qui est réputée distribuée. Par ailleurs, que le résultat soit réellement distribué entre les associés ou mise en réserve en trésorerie.

La distribution des bénéfices est donc directement imposée entre les mains des associés. Les bénéfices sont directement soumis à l’impôt sur le revenu des associés, puisqu’il ne s’agit pas de dividendes.

Notons

Il est impossible de déduire la rémunération du gérant contrairement à une SARL classique à l’IS.