Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est composée majoritairement d’actifs immobiliers. On parle aussi de pierre papier. Le détenteur d’une part détient une part correspondant à une quote-part de l’actif, et non pas un bien spécifique en particulier. Il est possible d’investir en SCPI par le biais du démembrement. Deux types de démembrement : le démembrement temporaire, et le démembrement viager que nous voyons ici.
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Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est composée majoritairement d’actifs immobiliers.
On parle aussi de pierre papier. Le détenteur d’une part détient une part correspondant à une quote-part de l’actif, et non pas un bien spécifique en particulier.
C’est la possibilité d’investir dans l’immobilier avec des montants plus faibles, sans détenir directement un bien en lui-même.
Il est possible d’investir en SCPI par le biais du démembrement.
Le démembrement consiste à séparer les parts entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, qui sont dissociés.
Deux types de démembrement : ¶
Le démembrement temporaire, et le démembrement viager que nous voyons ici.
Le démembrement viager : ¶
Durant la durée du démembrement
L’usufruitier : cela lui permet d’optimiser le taux de rendement de l’opération grâce à la décote des parts. Il paie l'impôt au titre des revenus fonciers.
Le nu-propriétaire : il n'a pas à payer d'impôt à ce titre puisqu'il ne perçoit pas les revenus.
A qui s’adresse-t-il ? ¶
Le démembrement viager permet d’optimiser sa succession.
Il assure une taxation moins importante lors de la succession, en transmettant de son vivant la nue-propriété, tout en gardant l’usufruit.
Au décès ¶
Lorsque l’usufruit s’éteint, le nu-propriétaire redevient de facto pleinement propriétaire, il récupérera la pleine propriété des parts au décès de l’usufruitier.
Si le nu-propriétaire décède, la nue-propriété est transmise à ses propres héritiers, indépendamment du statut de l’usufruitier.
Le démembrement viager de parts de SCPI ¶
Le démembrement viager est la possibilité de diviser l’usufruit et la nue-propriété de façon à préparer la transmission de patrimoine.
La donation de la nue-propriété bénéficie des abattements prévus par l’administration fiscale pour donation et succession.
Anticiper la transmission ¶
Le démembrement viager de parts de SCPI avec donation de la nue-propriété
En pleine propriété, il est possible de donner uniquement la nue-propriété à ses héritiers et de continuer à percevoir l’intégralité des revenus, sa vie durant en restant usufruitier.
Puis les héritiers deviendront par la suite pleinement propriétaires des parts sans droit à payer avec la récupération de l’usufruit.
Le démembrement s’achève au décès de l’usufruitier, il est dit « viager ».
Pendant le démembrement, les parents usufruitiers perçoivent les revenus, et les enfants nus-propriétaires en détiennent les parts.
C’est l’usufruitier en vie, qui jouit des revenus des parts de SCPI, et ce, jusqu’à son décès.
Au décès des usufruitiers, les nus-propriétaires récupèreront automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais de succession.
Et à leur tour, ils commenceront à percevoir les revenus.
Comme la valeur des parts démembrées est inférieure à celle des parts en pleine propriété, il sera possible de transmettre « plus » avec des droits de donations nuls ou réduits (en fonction de l’abattement).
La nue-propriété est donnée aux héritiers grâce aux abattements prévus par l’administration fiscale (pour donation et succession).
Le barème ¶
Le prix de la part
Les parts démembrées coûtent moins cher que les parts en pleine propriété
Pour le démembrement viager, la valeur des droits est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Un barème fiscal définit la répartition de la valeur du bien entre l’usufruit et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier, article 669 du CGI (Code Général des Impôts).
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 20 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 ans à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 ans à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 ans à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 ans à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 ans à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 ans à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 ans à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Le démembrement en viager permet d’optimiser l’abattement fiscal sur les donations. Il réduit l’assiette imposable au titre des droits de succession.
Le démembrement viager est généralement mis en place par des parents pour léguer la propriété à leurs enfants.
C’est un moyen permettant de transmettre son patrimoine de son vivant tout en continuant de percevoir des loyers (usufruitier).
Le nu-propriétaire ne percevant pas de loyers, ne déclare pas de revenus fonciers; De même il ne déclare pas les parts de SCPI démembrées à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) le cas échéant.
Une stratégie d’anticipation
La valeur de la nue-propriété des parts est inférieure à celle de la pleine propriété.
Cette décote permet de transmettre plus de parts et d’optimiser les abattements (donation).
Prise en compte du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, puisque le montant des abattements en dépend.
Chaque parent peut donner en franchise de droits 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans.
Soit 200 000 € pour un couple.
Exemple
Une personne veuve âgée de 72 ans, avec un enfant
Elle détient 140 000 € de parts de SCPI
Elle fait une donation de la nue-propriété à son enfant ;
Compte tenu de son âge et selon le barème :
- La valeur de l’usufruit est de 42 000 €
- La valeur de la nue-propriété est de 98 000 €
Par ailleurs il n’a jamais bénéficié de l’abattement des 100 000 €
La donation étant pour une valeur de 98 000 €, il n’y aura pas de droits à payer
Au décès du donateur, son enfant récupérera la pleine propriété des parts de SCPI, sans droits supplémentaires. Ainsi il aura un capital plus important à la fin du démembrement.