Contexte de l'affaire
Lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, l’exonération de la plus-value suppose que le prix soit, remployé dans l’acquisition en pleine propriété de l’habitation principale.
M. B. a remployé le prix de cession du bien qui n’était pas sa résidence principale, dans l’acquisition, pour partie en pleine propriété et pour partie en usufruit, d’un autre bien affecté à sa résidence principale.
M. B. a fait l’objet d’un contrôle sur pièces et l’administration fiscale a remis en cause une partie de l’exonération qu’il a déclarée de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’un appartement.
L’exonération est subordonnée à la double condition :
- Que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, au cours des 4 années précédant la cession
- Que le remploi se fasse dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession.
Par ailleurs, la fraction de la plus-value de cession remployée dans l’acquisition de la résidence principale en usufruit doit être déduite du montant de la plus-value imposable.
Le TA (Tribunal Administratif) de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande d’exonération.
La décision de la Cour administrative d’appel
Pour la CAA (Cour Administrative d’Appel) de Versailles le législateur a entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition en pleine propriété d’une résidence principale. Ce qui exclut l’acquisition en usufruit.
Pour la Cour l'exonération fiscale ne s'applique pas à la fraction du prix de cession remployée dans l'acquisition de droits démembrés (usufruit) de sa résidence principale.
Seul le remploi dans l'acquisition en pleine propriété d'une résidence principale ouvre droit à l'exonération fiscale.
L’article 15O U du CGI (Code Général des Impôts) précise les modalités de l‘imposition des plus-values immobilières et leurs exonération éventuelles.
Pour autant :
La fraction du prix de cession remployée dans l’acquisition, en usufruit, d’un logement affecté à l’habitation principale, et non en pleine propriété, est exclue du bénéfice de cette exonération.
En conséquence, l’administration limite l’exonération de la plus-value à la fraction du prix que M. B. a remployé dans l’acquisition en pleine propriété.
La requête de M. B… est rejetée.
L’acquisition du seul usufruit ne constitue pas un remploi éligible à l’exonération de plus-value.
Ici l’exonération n’est que partielle, limitée à l’acquisition en pleine propriété d’une partie de l’appartement qu’il a affecté à sa résidence principale.