IFI et évaluation des biens

Evaluation des biens

Lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1^er janvier de l’année, celui-ci est imposable à l'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière).

Il appartient aux personnes concernées d’estimer eux-mêmes la valeur de leur propre patrimoine.

Les biens immobiliers concernés 

Votre patrimoine imposable à l’IFI comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au foyer fiscal au 1er janvier de l’année considérée.

• Les biens immobiliers, immeubles bâtis, droits réels immobiliers
• Les parts ou actions de sociétés
• Les actifs immobiliers faisant l’objet d’un crédit-bail ou d’un contrat de location-accession à la propriété

Il appartient au contribuable de calculer leur valeur vénale au 1^er janvier, soit la valeur de marché au 1^er janvier.

On parle de prix de vente théorique.

Comment évaluer son patrimoine ?

Tous les biens immobiliers entrent dans le calcul du patrimoine soumis à l’IFI, qu’ils soient détenus :

• En pleine propriété, en usufruit ou via un droit d’habitation ou d’usage
• En indivision
• Au sein d’une SCI (Société Civile Immobilière)

Qu’ils soient occupés par le contribuable ou donnés en location, ou mis gratuitement à la disposition d’une autre personne, qu’elle soit ou non de la famille.

Méthodes d’évaluation immobilière

Pour l’assiette de l’IFI, les biens sont évalués d’après leur valeur vénale au jour du 1^er janvier de chaque année. Ils sont évalués d’après leur valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s’ils avaient été vendus au 1^er janvier de l’année d’imposition.

La méthode par comparaison

Chaque bien est différent, il faut les évaluer individuellement.

C’est comparer le bien immobilier avec des biens similaires et prendre les prix de vente comme référence pour évaluer son propre bien.

• Vendus récemment
• Avec une surface similaire et des caractéristiques identiques
• Même emplacement
• Isolation, mode de chauffage, la valeur verte du logement.

Les données consultables :

• Les annonces de ventes immobilières,
• Les données immobilières établies par les notaires.

Un bien hors norme, ou historique, est difficile à évaluer, dans ce cas, une aide d’un spécialiste un notaire ou un expert immobilier s’avère indispensable.

La méthode de l’évaluation par le revenu: Pour un bien donné en location cette méthode consiste à multiplier le loyer annuel multiplié par le taux de capitalisation approprié.

Outils d’aide à l'estimation

La base des données « Demandes de valeurs foncières » recense les transactions immobilières intervenues en France.

Le service d’estimation PATRIM, lui, est uniquement accessible depuis le compte personnel sur impôts.gouv.fr.

Pour autant l’utilisation de ces services d’estimation ne prémunit pas d’une éventuelle rectification de la valeur du bien immobilier par l’administration fiscale.

A noter

En cas de contrôle de l’administration fiscale, généralement la méthode validée est la méthode comparative.

Des abattements

Certains cas autorisent un abattement sur la valeur vénale des biens concernés.

Résidence principale

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle.

Cet abattement ne s’applique pas si la résidence principale est détenue au travers d’une SCI (Société Civile Immobilière).

Bien loué

Une décote de 10 % si le bien est loué meublé, 20 % s’il est loué vide

 40 % s’il est encore soumis à la loi de 1948.

Une décote de 10 à 20 % pour un bail commercial ou professionnel.

Dans le cas d’une indivision, un abattement de 5 % s’il n’existe aucun problème entre les indivisaires, ou de 10 à 20 % lors d’une indivision successorale conflictuelle.

Et 10 % dans le cadre d’une SCI.

Exemple

Une maison résidence principale du contribuable est évaluée à 750 000 € au 1^er janvier 2026. L’abattement IFI de résidence principale est de 30 %.

La valeur du bien, retenue au titre de l'IFI, est donc de 525 000 €.

Démembrement

La règle générale :

En cas de démembrement d’un bien immobilier entre l’usufruit et la nue-propriété, l'usufruitier déclare le bien immobilier à l'IFI comme s'il en détenait la pleine propriété.

Dans certains cas, l'imposition peut être répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

L’usufruit légal du conjoint survivant faisant suite à la succession pourra être pris uniquement pour sa valeur en usufruit et non en pleine propriété.

Dans ce cas, le nu-propriétaire devra déclarer la valeur en nue-propriété qu’il détient.

A noter qu’il n’y a pas d’abattement sur la valeur vénale d’un usufruit.

En cas d’imposition commune à l’IFI

Au titre d’impositions distinctes, au titre de l’impôt un seul immeuble peut bénéficier de l’abattement de 30 %.

Lorsque les époux sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI.