Prêt immobilier et condition suspensive
Si la condition suspensive ne se réalise pas, l’acquéreur se retrouve libéré de toute obligation.
Lors d’un achat immobilier, l’avant-contrat peut comprendre une ou des conditions suspensives.
L’insertion d’une clause suspensive est une protection pour l’acquéreur. L’achat est conditionné à la survenance d’un événement futur et incertain.
Si la condition suspensive ne se réalise pas, l’acquéreur se retrouve libéré de toute obligation.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
C’est une clause qui rend le contrat caduc, en cas de non-réalisation.
Le Code civil en son article 1304 :
« L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. »
La plus connue est celle liée à la condition d’obtention d’un prêt immobilier.
Si l’achat est financé en tout ou en partie par un prêt immobilier, elle permet à l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente si la clause suspensive n’est pas réalisée.
Si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur est libéré de son obligation d’achat.
Renoncer à l'achat sans pénalité
L'intégralité des sommes versées à la signature de l’avant-contrat est restituée.
Dans un arrêt récent
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 avril 2026, 24-12.979
Pour la Cour de cassation :
- Réaffirme qu'en l'absence de stipulations contractuelles, l'acquéreur satisfait aux obligations dès lors qu'il présente, dans le délai convenu, « au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues par la promesse ».
- Le refus opposé par l'établissement bancaire entraîne la défaillance de la condition suspensive.
- Le juge n’a pas à durcir la condition suspensive des prêts.
Le juge ne doit pas reprocher à l'acquéreur
- De ne pas avoir multiplié les démarches
- De ne pas avoir cherché à optimiser ses chances d'obtenir son financement.
La Cour de cassation : « en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt qui présente, dans le délai convenu, au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques prévues à la promesse, restée infructueuse, n'empêche pas l'accomplissement de la condition ».
La question
Un futur acquéreur peut-il être privé du bénéfice de la condition suspensive, sur le seul motif qu'il n'a présenté qu'une seule demande de prêt refusée par un établissement bancaire, demande conforme aux stipulations contractuelles et déposée dans le délai convenu.
Pour la Cour la réponse est : Non.
Les obligations de l'acquéreur sont déterminées par les stipulations du contrat.
L'arrêt
- Réaffirme la force obligatoire du contrat
- Précise sauf clause contraire, les diligences qui suffisent, à permettre à l'acquéreur de bénéficier de la protection de la condition suspensive
- Limite le pouvoir du juge.
Une seule demande de prêt
Lorsqu’un avant-contrat ne prévoit pas d'obligations particulières spécifiques, la présentation d'au moins une demande de prêt conforme et présentée dans le délai suffit.
Force obligatoire du contrat
Dans l’avant-contrat, les parties demeurent libres de prévoir, que l'acheteur devra :
- Solliciter plusieurs établissements bancaires,
- Présenter plusieurs demandes de prêt
- Accomplir des démarches spécifiques.
Ces actions doivent être expressément stipulées, et figurer dans l’avant-contrat.
Dans le cas contraire la présentation d'une seule demande serait suffisante.
Une jurisprudence stable
La jurisprudence conforte la sécurité juridique des opérations immobilières.
Un acheteur ne peut pas être privés du bénéfice de la condition suspensive, s’il n’a pas entrepris davantage de démarches que celles exigées par l’avant-contrat.
Trois critères
Si l'acquéreur présente :
- Une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues
- Dans le délai convenu,
- Que la demande est refusée
En l’espèce, il ne peut être regardé comme ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive.
D’où l’importance de la rédaction de l’avant contrat.