Définition du viager

Qu’est-ce que le viager ?

En immobilier, le viager est un transfert de propriété d’un bien. C’est une opération immobilière.

Le viager est une façon de vendre un bien immobilier.

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à une tierce personne, avec en échange :

• Le versement d'une rente viagère périodique
• Le versement initial d'un bouquet

Autrement dit, une somme d'argent (le bouquet) est versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.

Des versements (la rente) sont versés avec une périodicité souvent mensuelle, mais qui peut être trimestrielle ou annuelle.

En synthèse

Un vendeur encore appelé “crédirentier” vend un bien immobilier à un acquéreur appelé “débirentier”.

L’opération se fait en contrepartie d’un paiement étalé dans le temps, avec dans un premier temps, le versement d’un capital “le bouquet” par l’acquéreur, puis celui-ci versera au vendeur une rente jusqu’à son décès (décès du vendeur).

Il existe 2 versions de vente en viager :

- Le viager occupé : un vendeur cède son bien à un acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. En clair il peut continuer à l’habiter, et ce jusqu’à son décès.

- Le viager libre : un vendeur cède son bien à un acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente. Le vendeur le vend libre (il n’y habite plus). L’acquéreur n’a pas à attendre le décès du vendeur, pour en prendre possession.

Le viager occupé est la forme la plus fréquente.

Quelques définitions

• Crédirentier: C’est le vendeur en viager. Il percevra  le bouquet ainsi que la rente sa vie durant, en contrepartie de la vente d’un bien immobilier.
• Débirentier: C’est l’acheteur en viager. En tant qu’acquéreur, il versera un capital immédiat, le bouquet, puis il versera une rente au crédirentier jusqu’au décès de celui-ci.
• Bouquet : somme d’argent sous forme d’un capital versée immédiatement par le débirentier.
• Rente viagère : somme d’argent que le débirentier s’engage à verser périodiquement (généralement mensuellement) au crédirentier, et ce sa vie durant.

Concrètement

Vendre en viager, c’est vendre un bien immobilier, donc le bien est vendu, et à ce titre il y a perception du prix.

Pour le vendeur :

Il perçoit une partie immédiatement, c’est la partie de la valeur qui est payée comptant, c’est le bouquet.

Puis la seconde partie du prix est reversée tous les mois sous forme de rente, et ce tout au long de la vie. D’où le nom de rente viagère.

Pour l’acquéreur :

Une partie seulement du prix d’achat est à débourser dans un premier temps.

Le paiement du prix est différé. Il se fait au fil du temps.

Dans le cas d’un viager « occupé », le vendeur continue à habiter le logement.

Il s’agit d’un démembrement de propriété, puisqu’il y a vente des « murs » et le vendeur reste propriétaire de « l’intérieur ».

Dans le cas d’un viager « libre », le vendeur libère le bien. L’acquèreur peut en prendre possession immédiatement, et l’habiter lui-même ou encore le louer.

La perception du prix de vente ne se fait pas en totalite le jour de l’acquisition, puisqu’il donne lieu à deux opérations de paiement.

Qu'est-ce qui différencie la vente en viager d’une vente “traditionnelle” ?

• La vente occupée et démembrement.

Si la vente est celle d’un viager occupé, le bien est vendu en démembrement. Le vendeur se réserve un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). Il conserve la disposition du logement, il peut continuer à y habiter jusqu'à son décès. A ce titre il reste propriétaire de « l’intérieur ».

Alors que si la vente « classique » correspond à un bien locatif qui serait occupé par un locataire, le nouvel acquéreur devient propriétaire du logement et perçoit en plus le loyer de celui-ci.

Existence d’un possible réversion: Dans le cadre d’un couple de vendeurs, au décès de l’un, le survivant continue d’y habiter. Le survivant continue à percevoir la rente viagère, c’est-à-dire comme son nom l’indique toute sa vie (à lui aussi), puisque la rente est réversible sur le second.

• Le paiement est échelonné dans le temps.

Lors de la vente d’un bien classiquement, en pleine propriété, la valeur de celui-ci est estimée de la façon la plus traditionnelle qui soit. Un acheteur en fait l’acquisition et en règle le prix convenu en une seule fois. Peut être que par la suite, il devra rembourser un prêt à sa banque avec des mensualités de remboursement. Pour autant le bien est payé chez le notaire en une fois. Dans l’hypothèse d’un prêt, c’est sa banque qu’il rembourse.

Lorsqu’un bien est vendu de la façon la plus classique, le bien est estimé à sa valeur vénale, compte tenu de différents critères. Il est comparé à d’autres produits similaires sur le prix du marché local. Il est vendu en pleine propriété. Un acheteur s’en porte acquéreur et en règle le prix convenu. Il ne doit plus rien au vendeur par la suite.

En viager libre ou occupé, c’est différent, le paiement est en deux temps. Il y a versement d’un capital immédiat appelé le bouquet. Puis il y a un revenu mensuel qui lui est viager (la rente).

• Présence de l’aléa viager.

Avec la vente en viager, le prix final n’est jamais connu par avance. La réalité du nombre de rentes versées, est par essence même, inconnue. Les éléments connus sont: le montant du bouquet et le montant de la rente mensuelle à régler. L’élément inconnu est la durée des versements de la rente, puisque celle-ci s’arrêtera au decès du vendeur.