Contexte de l'affaire
Trois sœurs détenaient en indivision une propriété familiale située à Nice. L’ensemble comprenait deux maisons d’habitation, occupées à titre de résidence principale, une chapelle privée et un vaste terrain attenant, sur une même parcelle desservie par un accès unique. Le tout a été cédé en un seul lot, une partie du terrain l’étant en qualité de terrain à bâtir.
Les cédantes ont placé l’intégralité de la plus-value sous l’exonération de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires (CGI, art. 150 U, II, 1° et 3°). L’administration n’a admis l’exonération que pour les maisons, leurs cours et leurs accès. Elle a imposé la plus-value afférente au surplus du terrain, conformément à sa doctrine excluant les terrains à bâtir.
La cour administrative d’appel a donné raison aux contribuables en se fondant sur l’usage réel du terrain. Les intéressées faisaient valoir, sans être contredites, que le terrain supportant l’assainissement individuel était indispensable aux maisons et que la chapelle, la piscine, la terrasse et le court de tennis étaient d’usage strictement privé et fonctionnellement liés aux habitations. Le ministre s’est pourvu en cassation.
La décision du Conseil d’État
Le Conseil d’État rejette le pourvoi du ministre. Il pose le principe selon lequel la qualification de terrain à bâtir n’exclut pas, par elle-même, celle de dépendance immédiate et nécessaire d’un logement, au sens du 3° du II de l’article 150 U du CGI.
Il rappelle ensuite que le fait de savoir si les éléments d’un terrain cédé constituent de telles dépendances relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous réserve de dénaturation. En l’espèce, la cour n’a pas dénaturé les pièces du dossier en retenant que le terrain litigieux, dont l’usage privé et le lien fonctionnel avec les maisons n’étaient pas contestés, constituait une dépendance immédiate et nécessaire. La décharge prononcée devient ainsi définitive.
Source : CE, 30 septembre 2026, n° 511096
La décision condamne l’exclusion automatique des terrains à bâtir de l’exonération d’IR des plus-values de cession de résidences principales prévue au BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (§ 340). Seul compte l’usage effectif du terrain et son lien fonctionnel avec le logement, apprécié au cas par cas. L’exonération n’est pas pour autant automatique. Le contribuable doit démontrer l’usage privé et le lien avec la résidence, et la cession du terrain doit intervenir simultanément avec celle du logement.
En pratique, les contribuables redressés sur ce fondement peuvent contester les rappels encore dans le délai de réclamation (LPF, art. R.* 196-1), tandis que la doctrine administrative devrait être revue.