Autre produit de la « pierre papier », les OPCI

Fiche Pratique

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) sont des fonds immobiliers. C’est une façon d’investir dans l’immobilier autrement. Leur création avait pour but de supplanter les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

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Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) sont des fonds immobiliers. C’est une façon d’investir dans l’immobilier autrement.

Leur création avait pour but de supplanter les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). En fait, comme les SCPI continuent, les deux cohabitent de façon conjointe.

Autre produit de la « pierre papier », les OPCI permettent de devenir copropriétaire de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces), de manière indirecte. Ils ajoutent de la diversification à un patrimoine, avec en partie des rendements de l’immobilier.

L’immobilier plus la liquidité

L’horizon de placement est à moyen/long terme, mais ils bénéficient d’une liquidité dans les transactions.

Les parts peuvent en effet être acquises à tout moment et être vendues tout aussi facilement. Si vous souhaitez vendre vos parts, il faut savoir que les OPCI sont tenus de vous les racheter.

Les OPCI associent actifs immobiliers et financiers. La part immobilière est représentée par des immeubles destinés à la location.

Les avantages

La possibilité d’investir dans un placement immobilier de façon indirecte.

La mise de fonds est accessible.

La gestion est déléguée à un gérant professionnel.

Mutualisation des risques, le principe d’un fonds

Revenus dus au patrimoine immobilier locatif 

Composition

Obligation de détenir au minimum 60% d’actifs à caractère immobilier.

Et employer 20% minimum de ses actifs immobiliers en immeubles construits, pour la location.

Concernant les 40% restant, possibilité qu’ils soient investis en instruments financiers.

Afin de pouvoir répondre aux demandes éventuelles de rachat des parts, 5% de l’actif doit être en liquidités ou en dépôts à terme remboursables à tout moment.

Souscription et rachat

Les parts ou actions d’OPCI sont souscrites ou rachetées sur la base de leur valeur liquidative.

Les OPCI se présentent sous deux formes

Les FPI (Fonds de Placement Immobilier), dont les revenus sont distribués, sont imposables comme des revenus fonciers classiques, pour la partie immobilière. Et éventuellement, les revenus de placements financiers, sont fiscalisés au titre des revenus de capitaux mobiliers. Juridiquement, la part représentative est une part de copropriété.

Les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) dont les revenus sont distribués, sont imposés comme des dividendes et des plus-values d'actions. Son capital est composé de parts de sociétés. 

Les revenus proviennent à la fois, des loyers perçus et des rendements des actifs financiers.

La notion de risque

Il n’y a pas de garantie, ni sur  le capital, ni sur le rendement.

Posséder des parts d’OPCI, c’est être exposé à la fois  sur le marché immobilier et sur le marché financier : les parts peuvent être sujettes, à variation, tant à la hausse qu’à à la baisse, en fonction de l’évolution de ces deux marchés.

Dans la situation, où l’OPCI a recours au crédit, s’ajoute le risque lié au taux.

Fiscalité

Les OPCI sont soumis à la fiscalité des valeurs mobilières.

Ils sont donc imposés au régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU), soit 30 % de taxation (impôts 12,8 %, et prélèvements sociaux  à 17,2 %).

Logés dans l'assurance-vie, c'est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.

Ils sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). La prise en compte de la part immobilière entre dans le calcul de cet impôt, quel que soit le mode de détention, même pour la part détenue en assurance-vie.

Les frais

Pour les OPCI, les frais sont classiquement, les  frais d’entrée, et de vente, et frais de gestion.

Ils correspondent à un ensemble du travail de gestion, d’exploitation immobilière, de fonctionnement,  de transaction…

Ces fonds peuvent être logés soit dans un compte titres, soit dans un contrat d’assurance-vie investi en unités de compte.