Les raisons de vendre en viager

Pourquoi vendre son bien en viager ?

Le contexte financier

La durée de vie s’allonge, pour autant certaines personnes souhaitent garder un certain confort de vie minimum, tout en continuant à vivre chez eux.

Ce qui implique :

• Un besoin de compléments de revenus pour maintenir son train de vie (retraite insuffisante, charges trop élevées).
• Un besoin d’un capital
• La nécessité de trouver une solution alternative aux problèmes financiers, qui allie solution financière et une stabilité de résidence.
• Le besoin de dégager des liquidités, lorsque la résidence principale est la part la plus importante du patrimoine, voire l’unique patrimoine.

Le viager apparait comme une solution pour rester chez soi tout en bénéficiant d’une rente viagère qui se positionne comme un complément de revenus. C’est utiliser le logement comme source de financement tout en pouvant rester y habiter. C’est une façon de rendre liquide un patrimoine immobilier.

Les avantages 

La vente en viager apparaît comme une réponse à une situation personnelle et financière pour le vendeur, et aussi pour l’acquéreur. Une telle opération, spécifique et particulière, offre des avantages à la fois à celui qui vend et à celui qui achète.

Etablir un bilan

Comme dans toute situation, il convient d’établir un état des lieux.

En analyse patrimoniale, on parle de bilan, de diagnostic patrimonial.

L’étude de la situation prendra en compte différents aspects :

• La situation actuelle : familiale et financière
• La situation future avec les évolutions prévisibles
• Les besoins financiers pour continuer à vivre « normalement »

Pour un vendeur en viager

Le diagnostic sera à la fois financier, et patrimonial. Il tiendra compte de ses véritables souhaits, et de sa propre situation familiale.

Le vendeur a souvent un certain âge.

Il y a des carences financières :

• Soit ses revenus, sa retraite ne sont pas suffisants.
• Soit le quotidien est assuré, mais pas le financement de l’entretien du logement.
• Soit il y a nécessité d’un capital pour des travaux ou une cause particulière.
• Soit c’est le souhait de vivre de façon plus confortable sans se priver.

Sur le plan financier, le viager apporte deux sources de revenus:

• Un capital immédiat (le bouquet).
• Des revenus réguliers à vie (la rente).

Et le viager apporte une protection du conjoint, en cas de décès, avec la réversion de la rente.

Ici l’aspect financier prend toute sa place pour le vendeur lui-même avec la rente en complément de revenus, et il se position en protection du survivant au premier décès du rentier.

Le capital perçu peut servir :

• A aménager le logement
• A effectuer une donation se son vivant
• A profiter de la vie.

Amélioration de la trésorerie

Au delà du fait que la rente et le bouquet améliorent, de façon immédiate la trésorerie du vendeur, le viager réduit les charges.

Il ne paiera plus certaines charges : impôt foncier, honoraires de syndic (en cas de copropriété), assurance de l’immeuble.

De même, les gros travaux ne sont plus à sa charge.

La vente en viager occupé permet :

• Une amélioration du train de vie et du confort financier et un moindre souci quant à l’avenir.
• Le vendeur voit une amélioration de son train de vie avec la jouissance de son bien.

Il est possible dans le cadre d’un couple, d’étendre la qualité de vie au conjoint du vendeur grâce à la réversion de la rente.

Le vendeur en viager a déjà utilisé toutes ses possibilités financières. Ses économies sont souvent consommées et ses actifs sont épuisés.

Il reste la “résidence principale”.

Souvent c’est l’actif patrimonial qui lui reste. Le viager est le choix qui va permettre de dégager des liquidités. C’est le moyen de transformer un bien immobilier en source de revenus complémentaires.

Tout cela en gardant la possibilité de rester dans un environnement familier (cas du viager occupé).

Les questions à se poser

Financièrement, quelles sont les priorités ?

• Un capital immédiat
• Un complément de revenus réguliers

Un arbitrage sera nécessaire entre le montant du bouquet, plus ou moins important, et le montant de la rente correspondant aux besoins sur la durée.

Le viager se pose en solution alternative aux problèmes financiers au moment de la retraite.

En synthèse : deux points forts

• Rester chez lui. C’est l’argument souvent mis en avant dans le viager. C’est la possibilité de rester chez soi dans “ses murs” et dans ses meubles. Bref c’est continuer à vivre dans son univers. Les habitudes ne sont pas changées.
• Sur le plan financier : c’est un revenu complémentaire à la retraite. C’est percevoir un capital et des revenus mensuels (sous la forme d’une rente). Cette rente sera à vie (rente viagère). La rente constitue une source de revenus complémentaires, réguliers et sur la durée puisqu’elle est viagère.

Deux situations

• Le vendeur souhaite rester chez lui :

Le viager occupé est une solution pour éviter de vendre le logement et de devoir le quitter pour vivre ailleurs.

Exemple : Vente du logement, suivi de l’achat d’un nouveau logement plus petit, et moins cher (pour dégager de la trésorerie). Cette opération immobilière nécessite un déménagement.

Ce changement de lieu de vie peut représenter un choc émotionnel.

• Le vendeur part en maison de retraite :

La vente en viager va permettre le financement d’une résidence en maison de retraite. Comme le vendeur change de domicile, le viager sera « libre ». De ce fait, la rente est plus élevée que dans le cas d’un viager occupé. Elle servira à payer les frais mensuels (en partie ou en totalité) de l’établissement spécialisé.

A noter une situation intermédiaire :

Le viager est un moyen aussi d’anticiper le financement d’un état de dépendance.

La rente perçue permettra de couvrir les frais de santé liés à la dépendance tout en restant à demeure plutôt que d’aller dans un établissement spécialisé.

Les freins psychologiques

• Le logement est vendu, le vendeur n’est plus propriétaire du bien pour la pleine propriété.
• Dans le cadre d’un viager occupé, l’acheteur ne pourra prendre possession du bien qu’au décès du ou des vendeurs. Et la date est inconnue.

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, droit qui lui est personnel.

• Les enfants sont grands et ils ont fait leur vie, ailleurs parfois. Ils disposent eux-mêmes d’un bien dont ils sont propriétaires, et n’envisagent pas d’habiter un jour le bien des parents. Le fait de vendre en viager ne pénalise pas leur héritage

Procéder à une telle vente, entraîne une conséquence sur le patrimoine, comme toute vente l’aurait fait par ailleurs.

Avant de vendre un bien en viager, il est important de prendre en compte toutes les conséquences.

Cette vente a un impact direct sur le patrimoine immobilier parce que ce bien immobilier vendu en viager ne pourra pas leur être transmis lors de la succession, seul le bouquet le sera s’il reste du capital.

Quelques exemples d'opérations

F : Femme - H: Homme

Exemples issus d’annonces de viagers. Source : Costes Viager