Acheter un bien en viager : les raisons

Les raisons pour réaliser un investissement en viager

L’une des raisons serait de vouloir constituer un patrimoine immobilier.

En détail, c’est :

• Réaliser un achat en viager, pour investir dans « la pierre ».
• Acquérir un bien immobilier à prix décoté.
• Choisir la région pour le futur, pour s’installer à la retraite, ou acheter une résidence secondaire pour plus tard.
• Investir dans l’immobilier, sans avoir de gestion de locataire.
• Se créer un patrimoine immobilier pour son futur, sans vouloir générer de revenus fonciers. La fiscalité actuelle n’est pas impactée par des revenus supplémentaires.
• Réaliser une plus-value potentielle du fait de la décote d’occupation.
• Bénéficier d’un bien entretenu, avec dans le cadre d’un viager occupé, un bien qui est habité par une personne qui se sent impliquée dans son cadre de vie.
• Préparer sa retraite avec un logement pour soi qui sera mis en location pour obtenir un complément de revenu, le moment venu.
• Préparer l’avenir des enfants, soit pour le temps des études en misant sur des petites surfaces, ou en termes de transmission, avec un héritage foncier.
• Investir socialement et responsable.

Zoom sur l’aspect financier

• Possibilité de devenir propriétaire avec un apport financier plus faible que pour un achat « classique ».
• La totalité du paiement ne se fait pas, dès la vente immédiatement. Il est échelonné dans le temps.
• Le prix d’achat est inférieur à la valeur du bien, du fait de l’occupation par le vendeur.
• Les frais de notaire sont réduits, car ils sont calculés sur une assiette moindre dans le cas du viager occupé.

Comparatif

• Achat de la résidence principale: La carrière professionnelle peut amener à changer régulièrement de lieu de résidence, d’où la difficulté d’acheter un bien immobilier à un endroit donné.
• Acheter d’une résidence secondaire : En achetant un viager occupé, le bien n’est pas vide le reste de l’année (en dehors des périodes estivales).  Le coût d’entretien s’en trouve moindre, puisque le bien est occupé au quotidien.

Zoom sur l’investissement locatif

Comme l’achat se fait avec une décote, ce qui correspond au DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), c’est d’une certaine manière la perception des loyers par avance (en capital déductible du prix).

Ici, pas d’entretien, ni mise aux normes locatives, ni suivi de la gestion locative.

De même, pas besoin de trouver le ”bon” locataire.

Avec l’achat en viager occupé :

• Le bien est entretenu au quotidien
• Pas de locataire à gérer
• Pas de revenus fonciers taxables.

Les points à prendre en compte :

La durée du viager va de pair avec la vie du vendeur.

Acheter un viager occupé, c’est acquérir un bien dont l’acheteur ne profite pas dans l’immédiat.

La rente est-elle réversible, et quel est l’âge de la seconde personne.

Le bouquet est réglé lors de l’achat, et la rente sera versée toute la vie du vendeur.

Une approche investisseur: la diversification

En matière d’investissement, il est possible de se constituer un patrimoine immobilier avec plusieurs biens. Le risque de longévité du ou des  vendeurs se trouve ainsi dilué sur l’ensemble des biens.

A noter

Pour investir par le biais de l’achat en viager il faut être, en capacité de payer la ou les rentes. Cela sous-entend des revenus en conséquence et un effort qui peut se révéler être, sur de nombreuses années.

L’espérance de vie, à la naissance est de 79,4 ans pour les hommes et 85,4 ans pour les femmes en 2016 en France métropolitaine.

Les critères pour choisir un bien

Les règles de base de l’immobilier sont de mise.

• L’emplacement (localisation, secteur en expansion)
• L’environnement
• La qualité du bien (les matériaux, pierre de taille)
• Travaux futurs à prévoir.

Concernant le viager en lui-même :

• Libre ou occupé
• Sur une ou deux têtes (le nombre de personnes), la réversion
• L’âge et le sexe des vendeurs, crédirentiers (l’espérance de vie)
• Compte tenu de votre propre âge, un écart significatif avec le vendeur
• Le montant de la rente à intégrer dans le budget
• Augmentation éventuelle de la rente (en cas de libération anticipée du bien).

Acquérir un viager libre ou occupé

L’achat d’un viager occupé est l’opération la plus usitée. Majoritairement, il s’agit de la résidence principale du vendeur.

L’achat d’un viager libre fait que le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier, dès la signature de l’acte de vente. Le bien est donc libre de toute occupation et de réservation de jouissance.

L’acquéreur peut en faire sa résidence principale ou en faire un investissement locatif.

A noter

Une situation peut fréquente : celui du viager libre actuellement loué. Il ne s’agit pas d’un viager « occupé » par le vendeur, mais le bien est occupé par un locataire ce qui génère un loyer en revenu pour l’acheteur.

Les différences entre un achat classique et un achat en viager libre.

• Achat classique : Apport personnel, éventuel prêt immobilier, remboursement de mensualité d’emprunt
• Achat viager libre: Pour le bouquet, apport personnel ou prêt, devoir et pouvoir payer une rente viagère.