Les frais et les charges

Droits de mutation et frais de notaire

La vente en viager consiste en la mutation d’un bien immobilier à titre onéreux. A ce titre l’opération donne lieu à des droits de mutation.

Concernant les frais de notaire, ou droit de mutation

L’appellation “frais de notaire” s’avère improprement employé, il s’agit des frais d’acquisition. Ils s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers. Ils sont composés, pour l’essentiel, d’impôts payés à l’Etat.

Les notaires ont la charge de les collecter et les reversent au Trésor Public.

C’est à la signature de l'acte de vente, auprès du notaire que ces droits de mutation sont payés, selon le prix de vente du bien.

L’acheteur, le débirentier s’acquitte des frais de notaire et des droits de mutation.

En principe, sauf en cas de convention contraire, c’est l’acquéreur qui les paye.

Les frais de notaire sont soumis à un barème.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Par rapport à une vente immobilière classique, les frais de notaire sont calculés autrement dans le cas d’un viager.

Frais de notaire pour un viager occupé

Par rapport à une opération immobilière classique : en viager occupé, les frais de notaire sont moindres.

L’assiette de calcul est plus restreinte, puisque ce n’est pas la valeur totale du bien qui est pris en compte pour le calcul des droits.

Il y a prise en compte d’une décote, liée à l’usufruit ou au droit d’usage et d’habitation.

Dans le viager occupé, l’acquéreur ne paiera des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement. Il est tenu compte de la réduction de prix lié au droit d’usage et d’habitation.

Sur la valeur du bien on applique une déduction, puisque le bien sera occupé “à vie”.

La réduction de valeur compense cette occupation. L’acquéreur ne devient pas propriétaire de ce droit qui reste au vendeur. Il ne sera donc pas assujetti aux droits.

La valeur des droits cédés correspond au logement occupé (valeur vénale – DUH).

Exemple

Exemple de calcul frais de notaire pour un viager occupé

Prenons un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros qui serait vendu en viager occupé. Compte tenu de l’âge du crédirentier, le droit d’usage est estimé à 40% de la valeur du bien soit 80 000 euros et la valeur fiscale de référence est donc de 120 000 euros.

Les frais de notaire sont calculés sur le montant de 120 000 euros.

Frais de notaire pour un viager libre

Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (ou valeur vénale) du bien.

Il n’y a pas de décote, puisque le bien n’est pas occupé par le vendeur.

Les frais de notaire sont donc calculés sur la valeur totale du bien.

Ils sont calculés de la même façon que pour les autres ventes immobilières, soit sur la valeur du bien.

A noter

Le montant du bouquet n’a pas d’impact sur le montant des frais de notaire.

Les frais d’agence

Un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier en viager, il peut mandater un viagériste (spécialiste du domaine). Les frais correspondent à la rémunération de celui-ci pour avoir mené à bien l’opération viagère et trouvé un acheteur.

Les honoraires sont libres et correspondent à un pourcentage de la valeur du bien immobilier.

Ils sont présents dans le sigle FAI (Frais d’Agence Inclus).

Pour la transaction immobilière en viager, comme pour les autres ventes « classiques », la commission de l’agence immobilière est généralement à la charge de l’acheteur donc du débirentier.

Que ce soit un viager occupé ou libre, le calcul reste identique.

La répartition des charges et taxes

La liberté contractuelle permet une répartition des charges, en accord entre les deux parties (acheteur et vendeur).

Généralement, les parties se basent sur ce qui se fait, à savoir les règles en droit locatif pour le DUH et le Code Civil pour l’usufruitier.

Le débirentier détient juridiquement la propriété du bien immobilier et sera tenu de payer les grosses réparations et gros travaux.

Le crédirentier n’étant plus propriétaire se retrouve, dans le cas d’un viager occupé, redevable des charges locatives.

Ce qui se fait

• Nue-propriété et usufruitier : le Code civil sert de base
• Droit d’Usage et d’Habitation : La loi de 89 sert de base

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Code civil

Article 605 : “L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. »

Article 606 : “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

La loi de 89

Le bailleur (ici le débirentier) est obligé d'entretenir le logement en dehors des menues réparations et entretien courant à la charge du locataire (ici le crédirentier) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire (le crédirentier).

Le débirentier a la charge :

• Les réparations urgentes
• Les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives
• Les travaux au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement
• Les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement
• Les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

Cas du viager libre :

Le débirentier a à sa charges toutes les dépenses liées à l’entretien et à la conservation du bien.

Les charges que le crédirentier ne paye plus :

• Les grosses réparations et gros travaux : ravalement de façade, travaux de toiture
• En copropriété : Il n’a plus à sa charge les honoraires de syndic
• L’assurance de l’immeuble
• La taxe foncière

Les charges que le crédirentier garde :

• Les charges courantes liées à l’usage du bien, et la consommation courante (eau gaz électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…)
• L’assurance du logement : la MRH (Multi risques habitation)
• La taxe d’habitation (si concerné)

Les charges que le débirentier, l’acquéreur a:

• La taxe foncière
• Les grosses réparations, et gros travaux
• La quote-part des charges de copropriété si le bien est en copropriété
• L’assurance de l’immeuble
• En viager libre la taxe d’habitation si concerné.

Cas du viager occupé :

Le crédirentier, puisqu’il occupe le bien, a l’obligation de conserver ce bien en bon état.

Ce qui implique d’effectuer les travaux d’entretien nécessaires et éviter les dégradations.