Les garanties

Les différentes garanties et les recours en cas de non-paiement : quelles sont les garanties ?

Clause résolutoire

La clause résolutoire permet d’annuler la vente et pour le vendeur de redevenir propriétaire en cas de non-paiement de la rente. Si le paiement de la rente n’est pas respecté, la clause résolutoire s’applique.

Les conditions de cette clause sont définies dans le contrat de vente.  Lorsqu’elle est exercée, cela aboutit en une résolution automatique de la vente en cas de non-paiement par l’acheteur.

Pour son application, la clause doit être alors constatée par un juge.

En conséquence :

• La vente est annulée rétroactivement
• Le vendeur récupère le bien, qui redevient « son bien »
• Le vendeur peut, à titre d’indemnisation, conserver le bouquet et les rentes viagères déjà perçues

Indépendamment de cette clause résolutoire, il y a d’autres garanties qui prolongent le dispositif.

Privilège de vendeur 

Renommée l'hypothèque légale du vendeur, cette garantie de premier rang permet de pallier le défaut de paiement des rentes viagères par le débirentier. Elle permet ainsi d’en garantir le versement au vendeur crédirentier. C'est une garantie réelle. Il fait l’objet d’un acte notarié et d'une inscription au service de la publicité foncière. L’inscription doit être prise dans les deux mois qui suivent la signature de l'acte authentique.

A quoi sert cette garantie ?

Elle permet d’exercer une procédure de saisie immobilière. C’est un moyen d'être payé de l’intégralité des sommes dues.

Cette hypothéque garantit le prix, tant pour le bouquet que pour les rentes. Il dure tant que la créance existe et qu’elle n’est pas éteinte. Cette garantie vient en complément de l’action résolutoire.

Zoom sur le viager occupé

Dans la situation d’un viager occupé, le crédirentier habite le logement. La saisie du bien s’en trouve difficile.

Il sera alors préférable d’obtenir la résolution de la vente (avec l’action résolutoire) et récupérer la pleine propriété de son bien immobilier.

Cas particulier :

Lorsque l’acheteur est une personne morale (SCI, société).

Dans cette hypothèse, et dans le cas de redressement ou de liquidation judiciaire, le crédirentier est un créancier comme un autre. L’exercice des garanties s’en trouve malaisé.

Il est donc judicieux de mettre en place une garantie supplémentaire comme une hypothèque déplacée (sur un bien autre que celui de l’opération) ou un cautionnement d’une personne physique.

L’hypothèque déplacée

Il est possible de se garantir par une hypothèque portant sur un bien autre que celui objet de l’opération ; l’hypothèque est dite déplacée.

L'hypothèque (déplacée) est sur un autre bien que celui de l’opération.

L'hypothèque est une garantie qui porte sur le bien immobilier. Le créancier, en cas de non-paiement, pourra obtenir la saisie du bien qui sera vendu par adjudication (aux enchères) pour se rembourser.

En l’espèce, l’hypothèque est dite “déplacée” car elle est prise sur un bien autre que celui objet du viager. C’est donc un autre bien que celui qui est acheté en viager qui sert de garantie.

Pour rappel, ’hypothèque doit être rédigée par un notaire et publiée au service de publicité foncière.

Le cautionnement

Le cautionnement est un contrat par lequel une personne appelée « caution » ou encore un organisme de caution, s'engage à rembourser une personne à la place d'une autre si cette dernière ne remplit pas ses obligations.

Le cautionnement personnel participe à un formalisme rédactionnel :

• Il est soit sous seing privé ou sous acte notarié.
• Il peut être illimité en montant.
• Son terme peut ne pas être stipulé.

La caution se présente sous la forme de caution simple ou solidaire.

Caution simple :

• Avec la caution simple, il n’y a pas de solidarité avec le débiteur à savoir le débirentier.
• Il y a le bénéfice de discussion, ce qui signifie que la caution peut exiger qu’en priorité des poursuites soient engagées contre le débirentier.
• Il y a le bénéfice de division, ce qui signifie que la caution peut exiger que la somme demandée soit divisée par le nombre de cautions dans le cas où elles seraient plusieurs.

Caution solidaire :

• Avec la caution solidaire, il n’y a ni bénéfice de discussion ni de division.
• Le créancier peut poursuivre directement la caution sans avoir à prouver d’autres démarches préalables auprès du débiteur.

C’est le cautionnement solidaire qui est le plus utilisé.

Acquéreur d’un bien

Dans le cadre de l’achat en viager, une garantie peut être demandée. C’est une façon de s’assurer si les versements de la rente ne sont plus honorés.

En garantie supplémentaire, le cautionnement solidaire d’un tiers peut venir en garantie, en cas de défaillance d’un débirentier personne morale (SCI ou société commerciale).

Acquérir un viager par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) : il est d’usage que le vendeur réclame un cautionnement du ou des gérants.

Zoom

Achat en viager par un commerçant, un artisan ou une profession libérale et droit des procédures collectives.

Une garantie supplémentaire peut être demandée comme le cautionnement solidaire d’un tiers en cas de défaillance.

Effectivement dans le cas de redressement ou de liquidation judiciaire, la caution d’une personne physique s’avère plus facile à mettre en œuvre, que l’exercice d’une garantie hypothécaire.