Contexte de l'affaire
Est-ce que les associés d’une SCI peuvent impacter celle-ci à partir de leurs propres activités ?
L'administration fiscale a requalifié l'opération d’une SCI en activité de marchand de biens et l’a soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
Une SCI (Société Civile Immobilière), dans le secteur d’activité de l’acquisition et de la location de biens immobiliers, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité.
L’administration fiscale a remis en cause le caractère civil de l’activité exercée et a requalifié une opération d’achat revente en activité commerciale de marchand de biens soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
Pour la SCI, elle n’exerçait pas une activité commerciale de marchand de biens, puisque les conditions n’étaient pas réunies.
La double condition d'application des articles 35 et 206 du CGI (Code Général des Impôts) :
- L’intention spéculative, appréciée à la date d'acquisition
- Lecaractère habituel.
Ici la condition d'habitude n'est pas, en principe, remplie, puisque la SCI n’a eu pour seule activité la réalisation d'une opération spéculative unique d’achat et revente en l'état d’un immeuble.
A noter
Le caractère habituel prend tout son sens lorsque les associés prépondérants se livrent habituellement à ce genre d’opérations, et que par ailleurs la SCI ne devienne qu'un instrument de leur activité d'ensemble.
Au cas d’espèce, les deux associés étaient coutumiers de telles opérations d'achat-revente au sein d’autres SCI marchandes de biens.
La condition d’habitude est réputée remplie.
La SCI est crée en juin 2015 avec pour objet l'acquisition et la location d'immeubles :
- · Elle a acquis en octobre 2015 un appartement de 80 m² et deux places de parking, pour 280 000 €.
- · Le bien a été mis en location.
- · Après la résiliation du bail, la SCI a réalisé des travaux de rénovation et a revendu le bien en novembre 2018 pour 690 000 €.
Depuis, elle n’a pas détenu d’autres biens immobiliers et n’a réalisé que des opérations de prêt et de rachat de créances.
La décision du Tribunal Administratif
Concernant l’intention spéculative
Pour le tribunal il y a un faisceau d’indices :
À la date de l’acquisition du bien, les deux associés, gérant majoritaire pour l’un et associé non majoritaire, pour l’autre, sont familiers des opérations immobilières d’achat-revente dans de nombreuses autres SCI ayant une activité de marchand de biens.
La SCI a été détenue au moment de revente du bien, à 99% par une autre SCI elle-même détenue à 99,99% par la société suisse ayant une activité de marchand de biens et qui elle-même détient des participations dans plusieurs SCI dont les deux associés ont été gérants et ont participé à cette occasion à la revente de plusieurs biens.
Les éléments constituent le faisceau d’indices suffisant
Réalisation d’une plus-value importante de 101% du prix d’achat
· Réalisée dans de brefs délais
· Dans un secteur géographique recherché
· Des associés acquéreurs de la SCI qui ont pour activité habituelle celle de marchand de biens
En l’espèce, la SCI doit être regardée comme ayant eu une intention spéculative dès l'acquisition.
Depuis cette vente, la SCI ne dispose plus d’aucun bien immobilier en gestion, contrairement à son objet, et elle réalise des activités de prêt d’argent à des entités liées à ses associés et à des tiers ou des activités de rachat de créance.
L’administration fiscale est fondée à estimer que les résultats de la SCI étaient passibles de l’impôt sur les sociétés.
La requête de la SCI est rejetée.
Le juge de l’impôt confirme l'assujettissement à l'IS.
Pour qu'une SCI soit considérée comme exerçant la profession de « marchand de biens », elle doit présenter deux critères : caractère habituel de l’opération, et l'intention spéculative
Un faisceau d’indices étaye l’un et l’activité habituelle des associés conforte l’autre.