La colocation, la sous-location
La colocation
Définition
La colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement, logement qui constitue leur résidence principale.
Il peut s’agir d'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, ou encore de plusieurs contrats de location sig
nés entre chaque colocataire et le propriétaire.
Précision : si au moment de la signature du contrat de bail, la location est faite à un couple pacsé ou à un couple marié, ce n'est pas en soi une colocation ; ce n’est pas le cas pour des concubins.
Que dit la loi ?
Art 8-1 loi de 1989
Article 8-1
Modifié par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 - art. 13
« La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. »
Bail unique
Le contrat de location correspond à la formalisation des relations entre le bailleur et le ou les locataires.
La signature d'un contrat de location est obligatoire.
Le bail depuis le 1 août 2015 doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé.
Article 8-1
« Le contrat de bail d'une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. »
On le retrouve en annexe 2
Art 3 de la loi de 1989 et décret n° 2015-587 du 29 mai 2015
Annexe 2
CONTRAT TYPE DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT MEUBLÉ
(Soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
Dans l’hypothèse où l'un des locataires ne signerait pas le bail, il ne serait pas considéré comme colocataire, mais comme un simple occupant. A ce titre, il n'aurait pas de droit sur le logement, quand bien même il paierait une partie du loyer.
État des lieux
A l’entrée dans les lieux, un état des lieux doit être effectué. Il est réalisé en présence de tous les colocataires et du bailleur (ou de l'agent immobilier si c’est le cas). Au début de location, l’état des lieux permet de s’assurer que le propriétaire met à la disposition un logement doté de l’ensemble des équipements, et il sert de comparatif avec celui établi à la sortie. Donc l’état des lieux est réalisé lors de la remise des clés et il est signé par tous les locataires.
Si un seul colocataire s’en va, le bailleur n’a pas à dresser avec lui un état des lieux à son départ, s’il reste en place d’autres colocataires. Un état des lieux unique de sortie s’effectuera au départ de tous les colocataires (autres) et à la remise des clés.
Dépôt de garantie
Un bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie. Son montant doit obligatoirement être indiqué dans le contrat de location, et ne doit pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges.
A noter
Un colocataire qui s’en irait avant les autres ne peut pas exiger que le propriétaire lui rembourse sa quote-part de dépôt de garantie. Le propriétaire peut attendre la fin du bail avec tous les colocataires pour une restitution (si tout va bien).
Caution
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire demander une caution.
Rappel de ce qu’est une caution : « La caution est une personne qui, s'engage envers le propriétaire du logement à payer les dettes locatives du locataire à sa place, en cas de défaillance de sa part ».
La caution fait l’objet d’un formalisme, un document écrit encore appelé acte de cautionnement.
Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.
Soit chaque colocataire se dote d’une caution, qui s'engage par écrit à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas. L'acte de cautionnement doit alors mentionner spécifiquement le colocataire bénéficiant de la garantie de la caution.
Soit la caution s'engage pour plusieurs colocataires. L'acte de cautionnement doit mentionner le colocataire dont le départ du bien loué mettra fin à l'engagement de la caution.
Article 8-1
« La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. »
Clause de solidarité
Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire peut prévoir une « clause de solidarité » dans le contrat de location, Cette clause permet au bailleur de réclamer à chaque colocataire la totalité du loyer, ainsi que les charges.
Par cette clause, les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement.
Une telle clause fait que chaque colocataire et le tiers qui s'est porté caution pour lui, sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges).
En d’autres termes, chaque colocataire, et, de, par le fait, sa propre caution, s'engagent à payer la part des autres colocataires en cas de défaillance de ceux-ci.
Départ d'un des colocataires
Après préavis au propriétaire pour le logement, un colocataire part. Lui et sa caution restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement, sauf si un nouveau colocataire rejoint entretemps la colocation et figure au bail dans ce délai.
Sous peine de nullité, il faut mentionner le nom du colocataire dont le congé délivre la caution de son engagement dans le délai de 6 mois maximum après la date d’effet de son congé.
Sans clause de solidarité
Un contrat de location qui ne contient pas de clause de solidarité, fait que chaque colocataire ainsi que sa caution ne peuvent être poursuivies que pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives inhérentes.
Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire et quitte la colocation, le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et charges à la fin de son préavis, ou si le logement est occupé par un nouveau colocataire en accord avec le propriétaire.
Assurance du logement
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux, garantie responsabilité civile, qui couvre les dommages causés aux tiers).
Avec la loi Alur de mars 2014, l’assurance habitation (risques; locatifs) est désormais, obligatoire pour tous les locataires d’un logement loué meublé à titre de résidence principale.
Pour non-respect de cette obligation, après mise en demeure, le bailleur est en droit d'en souscrire une à leur place et à leurs frais (l'assurance pour compte). Le coût de la prime est récupérable auprès des colocataires, et peut être répercuté sur le montant du loyer, pendant un an.
Les parties peuvent convenir que ce sera le bailleur qui souscrit une assurance qui sera récupérable auprès des colocataires.
Article 8-1
« Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article. »
En l’absence de couverture d’assurance, le propriétaire peut refuser de signer le bail, ou le résilier de plein droit.
Les colocataires peuvent s’assurer à titre collectif, ou à titre individuel.
L'attestation d'assurance est à fournir annuellement au propriétaire. Dans le cas contraire, celui-ci peut résilier le contrat de location.
Un bail par locataire
Dans cette hypothèse, chaque colocataire signe avec le propriétaire un contrat de bail indépendant.
Article 8-1
« Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi. »
Qu’est-ce qui change ?
Le contrat de bail
Le contrat-type prévu ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.
Pour chaque contrat de bail, il doit être précisé quelle est la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive, et quelles sont les parties communes mises à disposition de l'ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, séjour, etc.).
Chaque colocataire doit disposer à titre privatif d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non comprises).
Pour ce qui concernele caractère décent du logement, il y a lieu ici de l'apprécier en prenant en compte l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement, et non de la seule partie du logement dévolu au locataire qui en aura la jouissance exclusive.
Pour ce qui concerne la durée du bail
Le propriétaire peut moduler la durée du contrat en fonction du statut de chaque locataire, avec une durée de 9 mois pour un étudiant et une durée d'1 an pour un autre colocataire ne l’étant pas.
Loyers et charges
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et les charges locatives comme mentionnées, dans son contrat de location.
« Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. »
Caution
Le propriétaire peut demander que chaque colocataire ait une caution, qui s'engage par écrit par un acte de cautionnement à payer le loyer et les charges locatives lorsque le colocataire concerné ne le fait pas. Cet engagement reste dans la limite du loyer et des charges dont le colocataire mentionné dans l'acte de cautionnement, est redevable (sur la durée mentionnée dans l'acte de cautionnement, ou à l'expiration du préavis si celui-ci donne son congé).
Départ d'un colocataire
Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis en fonction des règles en vigueur (forme et délai) au bailleur pour sa partie privative.
Le colocataire partant peut demander au bailleur la restitution de son dépôt de garantie.
Pour autant la colocation se poursuit avec « ceux qui restent colocataires ». Le propriétaire est en droit de choisir un nouveau colocataire, sans avoir besoin d’obtenir l'accord des autres colocataires.
Le propriétaire donne congé
Le propriétaire doit alors adresser son congé à chaque colocataire.
Surface habitable
Un seul bail est signé
Le logement dans sa totalité doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Colocation à baux multiples
Chaque colocataire signe un bail individuel avec le bailleur, et la chambre attribuée au locataire doit mesurer au moins 9 m².
La surface minimale dont doit bénéficier chaque colocataire, dans le cadre d’une colocation à baux multiples, est modifiée par la loi ELAN (Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique). Elle est dorénavant, de 9 m² minimum.
Avant, dans une colocation à baux multiples, chaque colocataire devait obligatoirement bénéficier de 14 m², ou un volume de 33 m². De nos jours, la surface habitable des locaux privatifs doit donc être au moins égale à 9 m² ou à 20 m 3.
Paiement des charges locatives
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont réglées au propriétaire sous la forme indiquée dans le contrat de location : soit provisions pour charges avec régularisation annuelle (justifiée) sur la base des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges , soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.
A noter que le forfait ne peut donner lieu ni à complément, ni à régularisation ultérieure. Il peut être révisé annuellement.
Article 8-1
« Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. »
La régularisation des charges se fait au moins annuellement, et se justifie en comparant le total des provisions déjà demandées, avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année. Le bailleur est en droit de demander un complément d’ajustement si les provisions n’étaient pas suffisantes.
Dans l’hypothèse où les provisions sont supérieures aux dépenses effectives, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire.
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire communique au locataire :
- Le décompte des charges locatives par nature (électricité, eau, chauffage...),
- Son mode de répartition entre les locataires, ainsi qu’une note d'information sur le mode de calcul liés au chauffage et eau chaude.
La sous-location
Définition
La sous-location consiste à donner en location à une autre personne, tout ou partie du logement que l’on loue soi-même.
C’est donc le titulaire d'un contrat de location qui met partiellement ou entièrement à la disposition d'un tiers son logement (dont il est locataire) avec une contrepartie financière.
A ne pas confondre avec l’hébergement de la famille ou de proches, qui se fait à titre gratuit. Dans ce cas il n’y a pas sous-location.
Article 8
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. »
Le principe
En location meublée, (comme en location vide) la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire.
Dans la notice d'information (annexée obligatoirement au contrat de location) figure cette interdiction. La rubrique concernée mentionne que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur.
Donc ce n’est pas autorisé par défaut sauf accord du propriétaire.
Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
Obligations générales du locataire (art. 7)
« le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur. Dans l’hypothèse où le bailleur donne son accord, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours »
La sous-location est réglementée.
La condition impérative est d'obtenir l'autorisation exprès du propriétaire avant de procéder à la sous-location.
C’est au propriétaire de décider d'accepter ou non, et d’autoriser son locataire à sous-louer.
En cas où le bailleur donne son autorisation, il le fera par écrit à son locataire. Il donnera son accord sur le fait de sous-louer, mais aussi sur le prix du loyer, en mentionnant que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location.
Dans un souci d’être en conformité avec les réglementations, il est prudent pour le bailleur propriétaire de préciser qu'il donne son accord sous condition que le locataire (en titre) s'engage à effectuer les démarches, comme la déclaration de sa location à la mairie, si nécessaire, la taxe de séjour si la commune en a prévu une et des formalités de télédéclaration si la ville est concernée.
Dans le cas de la location meublée et pour un bail signé après le 27 mars 2014 il faut préalablement obtenir l’accord du bailleur pour sous-louer. L’autorisation porte à la fois sur la possibilité de sous-louer, et sur le montant du loyer de sous-location (celui-ci ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal).
Le locataire doit remettre au sous-locataire l'autorisation reçue du bailleur (autorisation écrite), ainsi que la copie du bail en cours.
L'accord écrit du propriétaire sera donc joint au contrat de sous-location de même qu'une copie du contrat principal.
A noter :
La durée de la sous-location ne peut être que dans la limite de la durée du bail principal.
Le locataire principal
Le locataire principal demeure le même, et reste responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à l'égard du propriétaire.
Le locataire principal ne peut donner au sous-locataire plus de droits que ceux qu'il a lui-même.
Le propriétaire n’a pas de lien juridique direct avec le sous-locataire qui lui, ne dispose donc pas d'action directe à l'égard du propriétaire.
Lorsque le bail du locataire se termine, quelle qu’en soit la raison, la sous-location se termine de, par le fait. Le sous-locataire ne peut se prévaloir « d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation ».
D’où la nécessité pour le locataire d’en fixer par contrat écrit, les modalités de la sous-location.