Périodes d’éligibilité
Mis en place en 2015, le dispositif Pinel n’est plus ouvert aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025, même si des signatures tardives ont pu bénéficier de périodes transitoires. Les contribuables restés dans les délais conservent l’avantage fiscal jusqu’au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans), sans remise en cause des droits acquis.
Le statut de bailleur privé issu du projet de loi de finances pour 2026 s’applique aux acquisitions réalisées à compter de 2026 jusqu’au 31 décembre 2028. Il se veut le « successeur » du Pinel, mais dans une logique de rendement net et de soutien à l’offre locative, plutôt qu’un simple outil de défiscalisation.
Nouveau statut : champ d’application
Le nouveau statut vise les particuliers (éventuellement via une SCI) louant un logement à usage de résidence principale, avec des loyers inférieurs au marché et un engagement de location d’au moins 9 ans. Il impose aussi un haut niveau de performance énergétique, particulièrement pour l’ancien avec travaux. Dans ce dernier cas, les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30% du prix.
À ce stade, le dispositif est conçu pour les acquisitions réalisées à compter de la date de publication de la loi de finances pour 2026. Les textes ne prévoient pas l’extension de l’avantage aux biens acquis avant cette date. En pratique, un investisseur déjà en Pinel ou propriétaire « nu » d’un bien ancien ne devrait pas pouvoir le faire entrer rétroactivement dans le statut Jeanbrun.
Points communs et principales différences
Les deux dispositifs partagent une finalité de soutien à l’investissement locatif encadré, avec plafonnement des loyers, conditions de ressources et exigence énergétique. Ils imposent aussi un engagement de location de moyen à long terme, qui conditionne l’avantage fiscal et expose en cas de non‑respect à une reprise de l’avantage.
En revanche, le Pinel reposait sur une réduction d’impôt proportionnelle au prix de revient, dans un cadre de zonage strict. Le nouveau statut fonctionne via un amortissement fiscal du bien (et parfois des travaux), avec des taux étalés dans le temps, et se positionne davantage comme un outil de gestion patrimoniale et de sécurisation du cash‑flow que comme un pur levier de réduction d’impôt sur le revenu.
Tableau comparatif
| Critère | Pinel (classique / recentré) | Nouveau statut de bailleur privé (Jeanbrun) |
| Période d’acquisition | Jusqu’au 31.12.2024 | À compter de février 2026 (à la date de publication de la loi de finances pour 2026 jusqu’au 31 décembre 2028 |
| Type d’avantage | Réduction d’impôt sur le revenu entre 12 et 21% du montant de l’investissement étalé entre 6 et 12 ans selon la durée d’engagement retenue | Amortissement fiscal du bien entre 3 et 5,5% par an sur 80% de la valeur du bien |
| Plafond | 2 logements par an dans la limite de 300.000 € par contribuable et par an et plafond de 5.500 € par m² | Entre 8.000 € et 12.000 € d’amortissement maximum avec un plafond de déficit jusqu’à 10.700 € |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Biens éligibles | Neuf ou assimilé dans des zones visées par le dispositif | Tout le territoire est éligible |
| Plafonnement des loyers | Oui, grille Pinel par zone | Oui, loyers inférieurs au marché (type Loc’Avantages) |
| Ressources du locataire | Plafonds obligatoires | Plafonds obligatoires |