La formation du prix

Comment sont déterminés les différentes valeurs, des composantes qui entrent dans le viager ?

Quelles sont les différents calculs ? 

Quels sont les différents paramètres ?

Rappel des notions

• Le bouquet: somme versée par l’acquéreur immédiatement et au comptant. Le bouquet est le versement d'un capital initial au moment de la signature du contrat de vente en viager. Son montant fait partie intégrale du prix. Le montant du bouquet est librement fixé entre acheteur et vendeur. Pour autant, en moyenne, il est de 30% du prix total du bien immobilier.

• La rente: La rente viagère (à vie) désigne le montant versé (généralement mensuellement) on parle aussi d’arrérages pour désigner chaque versement périodique de la rente, les sommes à payer à chaque échéance. C’est la somme versée par le débirentier (acheteur) au crédirentier (vendeur). La rente peut être sur une tête ou deux têtes.

 Une tête correspond à une personne, le vendeur, et tient compte de son espérance de vie.    

 Deux têtes représentent un couple par exemple.

• Le DUH: Le Droit d’Usage et d’Habitation est un droit d’usage personnel. Il permet au vendeur dans le cadre d’un viager occupé de continuer à habiter le logement à vie. Il conserver l'usage du logement en y habitant.

C’est un droit réel à caractère personnel. Celui qui en est bénéficiaire ne peut ni céder son droit, ni louer le bien sur lequel le droit porte.

Les paramètres

Le montant de la rente prend en compte plusieurs paramètres :

Il y a d’abord la valeur foncière du bien en lui-même

Il y a l’âge du vendeur

Le viager est-il libre ou occupé ?

La présence d’un bouquet et son montant

La valeur du bien sera :

• En premier la valeur du bien, en pleine propriété considéré comme libre de toute charge
• Puis il sera défalqué le montant correspondant au DUH (droit d’Usage et d’Habitation) en viager occupé.

L’acheteur bénéficie d’une décote de la valeur foncière du bien, pour compenser la privation du DUH qu’il n’a pas en tant qu’acquéreur d’un viager occupé. Le DUH reste « monopolisé » entre les mains du vendeur jusqu’au décès de celui-ci. Cela a un coût

La formule de calcul et les différentes étapes

• Valeur vénale du bien :

C’est l’évaluation du bien, c’est le prix du bien pour sa valeur libre. La valeur du bien est établie sur sa valeur en pleine propriété.

Les critères sont ceux habituellement utilisés dans l’immobilier avec les caractéristiques intrinsèques du bien, superficie, localisation....

• Valeur vénale occupée

Une fois la valeur vénale libre établie (dans le cadre du viager occupé), une décote d’occupation sera déduite.

Cette décote d’occupation (de 20 à 40 %) est par rapport à un logement libre.

A noter

Plus la durée qui sépare la date potentielle de la possible récupération, est éloignée, plus la décote est importante. La décote tient compte de la durée d’indisponibilité prévisionnelle.

• Chiffrage du DUH

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation, droit personnel. C’est une réserve de jouissance qui court sa vie durant, jusqu’à sa mort.

Si le contrat est sur deux “têtes” le survivant peut continuer à y habiter après le décès du premier. L’échéance de monopolisation du bien est d’autant.

Le DUH a un prix. Il est en rapport avec indisponibilité temporaire du bien pour l’acquéreur, et correspond à la capitalisation des loyers à l’espérance de vie.

Pour son calcul, il y a lieu de prendre en compte plusieurs critères liés au vendeur : son sexe, son âge et son espérance de vie.

Dans le cas d’un viager libre, il n’y a pas de décote liée au DUH puisque l’acheteur a la libre disposition du bien.

• La valeur économique

La valeur ainsi déterminée est celle qui est retenue généralement dans l’acte notarié.

C’est cette valeur qui va être répartie entre le montant du bouquet et le montant qui va servir pour la rente.

• La déduction du bouquet

Le montant du bouquet souhaité par le vendeur vient en déduction.

La valeur du bouquet est généralement comprise entre 10% et 30% de la valeur du bien.

C’est la partie en capital versée au comptant, lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Son montant est fixé en fonction des préférences du vendeur. Il est fixé librement par les parties.

Les paramètres qui entrent dans la prise de décision :

• Lorsque le bien à vendre est hypothéqué, le montant du bouquet correspond a minima au montant nécessaire pour le coût d’une main levée.
• Si le bien fait l’objet d’un prêt en cours, là aussi le montant du bouquet va intégrer le montant du solde du prêt (le capital restant dû).
• Et le montant du bouquet prend en compte les propres besoins du vendeur en termes de capital.

• Le solde est converti en rente

Il y a conversion du solde du prix de vente, en rente viagère. Le montant du bouquet dans l’étape précédente influe directement sur le montant qui restera pour la conversion en rente.

Un faible bouquet donnera un capital à convertir en rente élevé, et inversement.

A noter

C’est la volonté des parties qui détermine la quote-part du bouquet et de la rente. Les deux montants sont inversement proportionnels l’un par rapport à l’autre.

Dans l’absolu, il est possible de convenir qu’aucun bouquet ne sera versé. Dans l’usage, le bouquet est une pratique très répandue, et l’absence de bouquet n’est pas conseillé.

Le calcul de la rente

Une fois que le montant du bouquet est défalqué du prix, le solde du prix de vente, appelé capital-rente, est converti en rente viagère.

La détermination du montant de la rente :

• Il est tenu compte de l’âge du crédirentier et de son espérance de vie, estimée en fonction de barèmes établis par les tables de mortalité.
• La somme restante est convertie en mensualités en appliquant un taux de rente déterminé en fonction de l’âge du ou des crédirentiers. La valeur de capitalisation de la rente est transformée en rente mensuelle.

A noter

La loi rend libre la fixation du montant de la rente, pour autant, son taux doit être fixé de manière raisonnable.

L’article 1976 du Code civil stipule : ”La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer”.

Utilisation du barème Daubry

Un barème est souvent utilisé, il s’agit du barème établi par Maitre Jacques-A Daubry, viagériste, qui lui doit son nom. Ce barème de référence permet le calcul de la rente viagère.

Critère supplémentaire pour la détermination de la rente :

La rente est sur une seule, ou sur deux têtes. Une réversibilité éventuelle de la rente sera alors à prendre en compte.

En ce qui concerne un viager “libre” :

En viager libre, le bien est libre d’occupation et l’acquéreur peut en avoir la jouissance de façon immédiate.

Le bien n’étant pas occupé, on ne tient pas compte d’une éventuelle décote d’occupation et Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), aucun abattement ne sera donc appliqué.

En ce qui concerne la rente et le bouquet, leur montant est supérieur au montant concernant un viager occupé.

Synthèse des étapes

Le taux de rente appliqué au capital rente

1. Une fois les éléments suivants déterminés :

La valeur économique (cas du viager occupé)

La valeur diminuée du bouquet déterminé, il convient de fixer le “capital rente”.

2. Des paramètres permettent les calculs :

Les tables de mortalité, en fonction de l’âge et du sexe du crédirentier, donnent une espérance de vie théorique

Une éventuelle réversibilité impacte le taux de rente.