Les deux formes du viager : Viager libre ou viager occupé

Le viager peut se présenter sous deux options : Il peut être libre ou occupé.

Viager occupé

Dans le cas d’un viager occupé, le contrat prévoit que le vendeur se réserve le droit d’habiter dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. Une réversion au profit du conjoint peut aussi y être mentionnée.

Ce n’est qu’au décès du vendeur, que l’acquéreur prendra possession du logement, ou encore, au décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs, cas d’une réversion.

Le viager occupé est l’opération la plus usitée en matière de viager. Comme majoritairement pour le vendeur, il s’agit de sa résidence principale dont la ou les personnes sont propriétaires. C’est le moyen de continuer à y habiter.

En viager occupé, le vendeur conserve pendant sa vie entière le DUH (Droit d’Usage et Habitation).

Il est possible aussi de conserver l’usufruit, pour autant la situation est plus rare. La grande majorité des viagers occupés se fait en conservant le DUH.

De quoi s’agit-il ?

Comparaison entre DUH et usufruit.

L'usufruit c’est le droit d'utiliser un bien en l’habitant, ou de le louer et d'en percevoir les loyers. L’usufruitier ne peut pas vendre le bien.

Le DUH est un droit d'usage personnel, il permet de conserver l'usage du logement en y habitant. Le titulaire de ce droit ne peut pas louer le bien.

Zoom sur le cas où le vendeur conserve l’usufruit de son bien

Si le vendeur conserve l’usufruit, il a le droit d’habiter le logement, mais également de le louer et de percevoir les loyers.

L’acheteur d’un bien dont le vendeur conserve l’usufruit et que le bien en question soit mis en location, peut engendrer des difficultés au décès du vendeur afin de récupérer la jouissance du bien. Un locataire a un bail et des droits.

L'usufruit en viager pour une résidence principale partiellement louée. Lorsqu’une résidence principale est louée en partie, le fait de ne pas conserver l'usufruit interdit la location, même partiellement.

Une vente en viager occupé avec un DUH

C’est le droit personnel pour le vendeur et uniquement pour celui-ci d’occuper le bien. Il ne peut pas louer le bien.

De même il ne peut pas vendre son droit d’usage et d’habitation.

En étant détenteur du DUH sur le bien, le vendeur paye uniquement les charges correspondantes aux charges locatives, et n’a plus la plupart des charges dues par un propriétaire.

Viager libre

Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Avec le viager libre, le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier, dès la signature de l’acte de vente.

Le bien devient libre de toute occupation et de réservation de jouissance.

Cas spécifiques où la vente en viager libre s’adapte à la situation du vendeur:

Le vendeur ne paye plus aucune charge ni taxe foncière.