La donation en démembrement d'un bien immobilier, et abus de droit ?

Métiers du fiscaliste IMMOBILIER
Fiche pratique

Principe de la donation démembrée : La propriété d’un bien est composée de la nue-propriété, et de l’usufruit. La donation démembrée est souvent utilisée dans l’esprit d’une transmission préparée et anticipée, de ses biens à son ou ses enfants.

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Principe de la donation démembrée

La propriété d’un bien est composée de la nue-propriété, et de l’usufruit.

La donation démembrée est souvent utilisée dans l’esprit d’une transmission préparée et anticipée, de ses biens à son ou ses enfants. C’est une donation généralement d’un parent à un enfant d’un bien immobilier, Seule la nue-propriété du bien est donnée, et le donateur (celui qui donne) s’en réserve l'usufruit. Les droits de donation ne portent que sur la partie donnée (en l’occurrence ici la nue-propriété) donc sur une valeur moindre que la valeur totale du bien.

Pour rappel, la valeur de l'usufruit, varie en fonction de l'âge du donateur : il est égal à 30% de la pleine propriété quand celui-ci est âgé de 71 à 80 ans, au jour de la donation. Ce qui nous amène à une valeur de la nue-propriété taxable de 70% de la valeur du bien.

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété, le donataire (celui qui reçoit) se retrouve donc titulaire de la pleine propriété du bien, et cela sans autres droits à régler.

Fiscalement

Un tel procédé pourrait, dans le futur être analysé comme un moyen de diminuer l'impôt (droit de succession) que l’enfant aurait dû normalement acquitter au moment de la succession.

A ce jour l’abus de droit n’est caractérisé, que si l’acte n’est réalisé que dans un but exclusivement fiscal.

La loi de finances pour 2019, en son article 109, vient d’élargir la notion d’abus de droit aux opérations à but « principalement » fiscal, et non plus « exclusivement » fiscal. 

Dorénavant

L’abus de droit pourra être retenu, aussi, au seul motif que l’acte a un but principalement fiscal.

Le livre des procédures fiscales (LPF) en, son article L 64 A, mentionne que, le motif fiscal exclusif est remplacé par un motif fiscal principal. Toute la question réside, entre autres, dans l’interprétation à donner au nouvel article. L. 64 A, qui vise l’abus de droit à but principalement fiscal (« mini-abus de droit »).

La difficulté consiste à s’appuyer sur des éléments de comparaison, factuel, chiffrable. Entre un objectif fiscal procurant des avantages tangibles, chiffrables en termes d’économie d’impôt, et un objectif patrimonial dont le but serait d’améliorer sa transmission, quels sont les critères différentiels, pour éviter l’abus de droit ? Une motivation avérée de gestion patrimoniale sera-t-elle prise en considération, comme telle.

Suite, aux inquiétudes et interrogations, un communiqué de Bercy du 19 janvier 2019 précise : « le législateur a souhaité donner à l’administration un nouvel outil de lutte contre la fraude permettant à cette dernière de remettre en cause une opération qui aurait pour objectif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales de l’intéressé […]. En ce qui concerne la crainte exprimée d’une remise en cause des démembrements de propriété, la nouvelle définition de l’abus de droit ne remet pas en cause les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives ».

Bercy rassure

Et Bercy de poursuivre « la loi fiscale elle-même encourage les transmissions anticipées de patrimoine entre générations parce qu'elles permettent de bien préparer les successions, notamment d'entreprises, et qu'elles sont un moyen de faciliter la solidarité intergénérationnelle ».

Après, sur quels critères s’appuyer ? Il faudra démontrer le bien-fondé de cette donation dans une stratégie patrimoniale liée à une anticipation successorale, l’objectif de la loi étant sanctionner les montages avec des opérations motivées, par un objectif exclusivement fiscal. 

Par anticipation

Il est toujours possible d’interroger par écrit l’administration, afin d’avoir sa position sur un acte envisagé, qui pourrait constituer ou non un abus de droit.

Le nouveau texte sera applicable aux actes passés à compter du 1 janvier 2020. Des incertitudes

Elles demeurent : sur la forme, quelle est la valeur normative, ou juridique d’un communiqué de presse, fusse-t-il ministériel ?

L’administration fiscale prévoit de l'entériner, en précisant la portée de la nouvelle définition de l’abus de droit, avec une mise à jour du Bofip (Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts) en vue.

L’inquiétude exprimée est sur l’insécurité juridique pour les contribuables.