Comment mener à bien soi-même la gestion d'un bien locatif ?
Comment mener à bien soi-même la gestion d'un bien locatif ?
Dossier synthèse
Patrimoine
Rédigé par
Patrice LEULEU
Publié le
Mis à jour le
Comment mener à bien soi-même la gestion d'un bien locatif ?
Comment procéder, pour réussir seul une opération de gestion locative, quelles sont les règles, quels documents envoyés, quelles sont les formalités à accomplir ?
Cela engendre des questions sur son déroulé et sur ses conséquences.
Questions auxquelles répond ce dossier, qui décrit toutes les étapes de sa mise en location, et jusqu’à la fin du bail.
Son but : vous permettre de connaître, et de mener à bien votre projet de gestion locative nue dans des conditions optimales.
L’ensemble des cas de figure les plus habituels, ayant trait à cette opération, est passé en revue.
Les textes de référence vous aideront à prendre vos décisions en toute connaissance de cause.
Ce mode d’emploi présente toutes les connaissances nécessaires à la réussite de votre opération locative, et vous accompagnera tout au long de vos démarches.
À la fois pédagogique et pratique, ce dossier est conçu pour une lecture directe et un accès immédiat à l’information essentielle, grâce aux fiches thématiques.
Le dossier suit une présentation pratique par thèmes, qui sont complétés des documents nécessaires et des modèles de lettres prêts à l’emploi.
À jour des dernières évolutions réglementaires.
Composition de ce dossier
Bail et loyers
5
Bail et loyers
5
Rédiger le contrat de location
La colocation et la sous-location
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Louer un bien en colocation peut faire en signant un bail unique commun à tous les colocataires ou en faisant signer à chaque colocataire un bail individuel. Il peut s’agir : - D'un bail unique signé par tous les colocataires et le propri...
Sommaire- Bail unique
- État des lieux
- Dépôt de garantie
- Caution
- Clause de solidarité
- Assurance du logement
- Bail individuel
- Loyers et charges
- Paiement des charges locatives
- Départ d'un colocataire
- Le principe
Les cautions pour un logement
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La caution est une personne physique ou une personne morale, un organisme qui s'engage par écrit (c’est l’acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (dont l’identité est mentionnée dans l'acte de ...
Sommaire- Caution du locataire (ou colocataire)
- Pourquoi une caution
- Qui peut être « caution » ?
- Les documents demandés
- La caution doit apposer une mention
Loyer impayé
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En cas de loyer impayé, un propriétaire peut se retourner vers la caution du locataire ou vers son assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) le cas échéant.
Sommaire- Mettre en jeu la caution
- Dès le 1er impayé de loyer, le propriétaire peut s'adresser à la personne qui s'est portée caution pour le locataire.
- Résilier le bail et demander l'expulsion
- Si le bail contient une clause résolutoire, la clause prévoit que le bail est résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer.
Fichiers inclus
13
Fichiers inclus
13
Notice pour remplir la 2044 spéciale
2044 Déclaration spéciale 2044Revenus Fonciers
Notice 2044 pour remplir la 2044
cerfa 2044 Déclaration des revenus fonciers 2023
Notice pour remplir la 2042
Cerfa 2042 Déclarations de revenus2022
cerfa7_15967-01Declaration de detention d'animaux d'especes non domestiques
cerfa6-11723-11 Demande en injonction de faire au tribunal judiciaire
formulaire5 Etat des risques et pollutions
Notice4 d utilisationde la demande d autorisation prealable
Notice3_52147#01Notice d utilisation de la declaration de mise en location
cerfa2_15652-01Demande d autorisation prealable de mise en location de logement
cerfa1_15651-01 declaration de mise en location de logement
Gestion
5
Gestion
5
Gérer soi-même son logement locatif
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Propriétaire bailleur, vous préférez gérer seul la location d’un bien immobilier. En faisant ainsi, c’est vous seul qui prendrez en charge l’ensemble des démarches, de la recherche d’un locataire, à la production des documents comm...
Sommaire- Vous avez acheté un bien immobilier locatif
- - La gestion administrative
- - La gestion matérielle
- Quelles sont les étapes
Les démarches préalables pour mettre un logement en location
Rédiger une annonce de location
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Rédiger une annonce Rédiger soi-même son annonce de location et faire en sorte qu’elle soit efficace. L’annonce de location : - Elle doit être précise, et complète. - Elle doit respecter les règles posées par la loi.
Sommaire- La performance énergétique du logement
- Quelles sont les mentions obligatoires à partir du 1er juillet 2022 ?
- Quelles seront les informations qui devront être affichées ?
Mettre en place une visite d'un logement locatif
Gestions des sinistres du locataire
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Pour un propriétaire et pour un locataire, souscrire un contrat MRH (Multi Risques Habitation) permet de se prémunir contre la survenance de certains événements qui peuvent engager leur responsabilité respective. L’assurance habitation e...
Sommaire- L'assurance propriétaire non occupant
- Intérêt d’une assurance propriétaire non occupant ?
- En cas de sinistre dans un bien inoccupé
- Pour rappel :
Le déroulé d’une location
5
Le déroulé d’une location
5
Les étapes pour mettre en location
Bien préparer le logement à louer
Réaliser un état des lieux
Réaliser des travaux pendant la location
L’état des lieux de sortie
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L’état des lieux de sortie est effectué à la fin de la location, lorsque le logement est vidé des affaires du locataire. C’est à la restitution des clés au bailleur qu’il s’effectue. L’état des lieux de sortie, constate les év...
Sommaire- Coût
- À la sortie
- La vétusté
- Restitution du dépôt de garantie
Le droit
3
Le droit
3
Pièces justificatives à demander au locataire
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Un bailleur va vouloir pouvoir appréhender la situation financière du candidat « futur » locataire. A ce titre, pour pouvoir apprécier la candidature du locataire, le bailleur demande un ensemble de documents et pièces justificatives lim...
Sommaire- La pièce justificative d'identité est en cours de validité
- Le propriétaire a le droit d'exiger 1 pièce d'identité en cours de validité parmi les pièces décrites dans la liste des documents suivants comportant la photographie du titulaire.
Les droits et devoirs du propriétaire et du locataire
Les Codes pour un bien en location
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Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 Article 1 Version en vigueur depuis le 27 mars 2014 Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - a...
Sommaire- Les Codes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
- Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
- Code de l'action sociale et des familles
- CODE PENAL
- Article 225-1
- Arrêté du 21 avril 2022 pris pour l'application de l'article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
- Chapitre Ier : Dispositions relatives à l'établissement de l'état des lieux (Articles 1 à 3)
- Chapitre II : Dispositions relatives à la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale (Article 4)
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
- Annexes (Articles Annexe 1 à Annexe 2)
- Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
- Annexe
- Ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine de l'énergie et du climat
- Arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l'information des occupants sur les consommations de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire et sur la quantité de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire consommée, dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel
- Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives
- Annexes (Article Annexe)
- Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives. (Article Annexe)
- Arrêté du 27 avril 1999 pris pour l'application de l'article 211-1 du code rural et établissant la liste des types de chiens susceptibles d'être dangereux, faisant l'objet des mesures prévues aux articles 211-1 à 211-5 du même code
- Annexes (Article Annexe)
- Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 modifiant et complétant la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Code général des impôts
- Code Civil
- Article 2298
Les aspects financiers et fiscalité
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Les aspects financiers et fiscalité
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La gestion du loyer
Révision du loyer en cours de bail
Les charges locatives
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Les charges locatives (ou charges récupérables) Le locataire règle mensuellement les charges locatives sous forme de versement provisionnel, en plus du loyer. Le propriétaire est tenu une fois par an, de procéder à l’ajustement de ces d...
Sommaire- Liste des charges récupérables
- Paiement
La déclaration fiscale d'une location
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La location nue fait rentrer des loyers qui sont imposables. Les loyers reçus sont à déclarer, ils sont soumis à l'impôt sur le revenu. Ils rentrent dans la rubrique des revenus fonciers. En fonction des montants, les règles diffèrent :...
Sommaire- Régime fiscal
- La fiscalité du micro foncier
- Application d’abattement forfaitaire
- La fiscalité du régime réel
- Quelles sont les charges déductibles ?
- Les conditions de la déduction
- Les frais et charges déductibles
- L’article 31 du Code général des impôts précise les charges déductibles (en annexe dans la fiche 21)
- Le déficit foncier
Modèles
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Modèles
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Annonce de location
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Annonce de location « type » Ville (01000 code postal) – appartement 3 pièces 60 m². Location nue A 10 minutes à pied du centre-ville
Sommaire- Loyer 850 € par mois, charges comprises.
- 70 € par mois