Donation de parts de SCI : don manuel ou par un acte notarié
Donation de parts de SCI
Pour effectuer une donation des parts de SCI (Société Civile Immobilière) à ses enfants, une donation notariée est de mise.
Intervention du notaire à l’acte
La loi impose que les actes de donation doivent être réalisés par devant notaire, faute de quoi elles sont nulles.
Article 931 du code civil
« Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité. »
Une dérogation
Pour les donations manuelles portant sur les biens corporels, l’intervention du notaire n’est pas nécessaire (par exemple : une voiture).
Par exception il est admis les dons manuels portant sur des biens incorporels, comme un portefeuille de titres, et des actions.
Les biens dont la propriété peut être transférée par leur simple remise peuvent être donnés sans l’intervention d’un notaire.
Les parts de SCI
Les parts sociales d’une SCI peuvent-elles faire l’objet d’un don manuel ?
La Cour de cassation rappelle dans une affaire récente
Il s’agit ici de parts de SARL, pour autant la décision s’applique aux parts de SCI.
Un père avait donné des parts de sa SARL (Société à Responsabilité Limitée) à son fils. Lors d’un différend les opposant, le père a invoqué la nullité de son don, ayant transmis les parts de sociétés sans passer par une donation notariée.
Pour la Cour de cassation (cass. com. n° 24-18103 du 11.2.26) :
« les parts sociales d'une société à responsabilité limitée ne peuvent être représentées par des titres négociables. »
Le don manuel de titres de sociétés non négociables n’est pas valable
- Donner des parts de sociétés, de SCI par exemple, doit passer par un acte notarié.
- Un don manuel n’est pas suffisant, ni valable.
Pour les dons passés
Pour la Cour le don manuel n’est pas possible lorsque les titres ne sont pas négociables, lorsqu’ils ne peuvent pas être achetés et vendus sans un autre acte par écrit.
L’administration fiscale peut remettre en cause les dons non déclarés.
En référence à l’article 784 du CGI (Code Général des Impôts)
Article 784
« Les parties sont tenues de faire connaître, dans tout acte constatant une transmission entre vifs à titre gratuit et dans toute déclaration de succession, s'il existe ou non des donations antérieures consenties à un titre et sous une forme quelconque par le donateur ou le défunt aux donataires, héritiers ou légataires…
La perception est effectuée en ajoutant à la valeur des biens compris dans la donation ou la déclaration de succession celle des biens qui ont fait l'objet de donations antérieures, à l'exception de celles passées depuis plus de quinze ans, … »
Au moment de la succession, les donations de moins de 15 ans doivent être prises en compte.
Pour les donations de parts sociales effectuées de façon non notariées, un héritier du donateur pourrait en demande l’annulation pour les réintégrer dans sa succession.
Deux aspects d’une donation :
Aspect civil : validité de la donation
Aspect fiscal : les droits de donation.
Le seul fait de déclarer le don à l’administration fiscale, n’en garantit pas sa validité.
Cas d’une démarche purement administrative
En tant que détenteurs de parts de SCI peu-t-on se contenter d’utiliser un formulaire.
L’utilisation du formulaire CERFA de l’administration° 2735-SD (03-2025) « Déclaration de dons manuels et de sommes d’argent » déclare le don à l’administration sans pour autant le valider juridiquement.
Ce faisant l’administration fiscale en est informée. Pour autant l’acte de donation n’est pas valable.
L’administration prendrait éventuellement les droits de donation, mais elle ne validera pas la donation et le changement de propriétaire des parts.
En l'absence d'un acte notarié, la donation de parts de SCI n'est pas validée.
La nullité de l’acte pourrait être demandée.