Le déroulement d'une opération en viager

Les étapes de l’opération dans le temps :

• Projet de vente en viager : se documenter, connaître ses besoins, consulter un spécialiste en viager et/ou un notaire. L’opération étant spécifique, la consultation d’un spécialiste du domaine semble important.
• Estimer le bien immobilier objet de l’opération et réaliser une étude viagère.

Le déroulé

Le vendeur (crédirentier) vend son bien en viager, et l’acheteur (débirentier) achète le bien en viager.

Comme pour une vente classique, il faut être propriétaire du bien immobilier, objet de la vente en question et jouir de toutes ses capacités, pour pouvoir le mettre en vente.

Les éléments qui sont propres au viager sont à déterminer:

1. Le montant du bouquet.
2. Le montant de la rente. Fera-t-elle l’objet d’une réversion ou non.
3. Calculer le montant du droit d’usage et d’habitation.

Mise en vente du bien immobilier

Il y a signature d’un mandat de vente et recherche d’un acquéreur.

Vente du bien immobilier

Il y a plusieurs étapes.

• Un avant contrat

L’avant-contrat est établi avant le contrat définitif. Il est aussi appelé contrat préliminaire, c’est la promesse ou le compromis de vente.

• Un contrat définitif

Un contrat viager avec les caractéristiques du viager, comme la mise en place par contrat de la rente, et de son indexation.

Chez le notaire il y a transfert de propriété.

L'acquéreur achète le bien :

• Sans verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition.
• Pour autant il ne pourra l’occuper qu'au décès du vendeur, sauf dans le cas du viager libre ou d’une libération anticipée.

Le vendeur percevra une rente mensuellement jusqu'à son décès.

Une opération en viager est d’abord une opération immobilière avec ses règles.

Comme toute vente immobilière, celle-ci fait l'objet de formalités spécifiques à une transaction immobilière.

• Diagnostics techniques :

Un diagnostic est un contrôle qui est effectué par un diagnostiqueur professionnel avant la vente.

Le vendeur doit faire faire et fournir le dossier de diagnostics techniques (D.D.T). Ce dernier comprend toutes les expertises obligatoires : amiante, termites, risque d’exposition au plomb, gaz, électricité, diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE), etc…).

A cela se rajoute dans le cadre d’un bien en copropriété, la superficie “Loi CARREZ”.

• Droit de préemption :

Le droit de préemption est un avantage qui est donné à quelqu'un, par la loi ou par contrat, de pouvoir se substituer à l'acquéreur d'un droit ou d'un bien pour en faire l'acquisition à sa place.

Il n’est pas possible de déroger à ce droit puisqu’il est prévu par la loi, et qu’il est d’ordre public. Le DPU (Droit de Préemption Urbain) permet à une personne publique, collectivités locales d'acheter prioritairement, un bien immobilier mis en vente dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain.

Comment cela se passe-t-il ?

C’est une DIA (Déclaration d’intention d’Aliéner) qui informe les organismes concernés.

Le document est généralement transmis par le notaire qui se charge de cette formalité.

La commune dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer et sa décision doit être motivée.

• Publicité foncière

L’acte de vente doit être publié au fichier immobilier de la Conservation des hypothèques. C’est le notaire qui se charge de la publication.

La publicité foncière informe officiellement de la vente.

La taxe de publicité foncière, les droits d’enregistrements, et l’impôt sur la plus-value lorsqu’il a lieu, sont acquittés lors de cette formalité.

Avec le futur acheteur, il y a signation d’un avant-contrat.

• Avant-contrat

Il prend la forme d’une promesse de vente ou compromis de vente sous acte authentique ou sous seing privé.

Compte tenu de l’aspect particulier de ce type de vente, la signature d’un avant-contrat par devant notaire semble pertinente.

C’est l’occasion de réaliser un point, un bilan de la situation patrimoniale avec un notaire, avec de formaliser ce qui demeure un acte fort.

La promesse de vente ou compromis de vente en viager, signé par le vendeur et l’acheteur d’un viager, les engageront et se finalisera par la signature définitive de la vente ultérieurement.

• Acte définitif

L’acte définitif, est aussi appelé acte authentique, sera signé plus tard, aux alentours de 3 mois après la signature de l’avant-contrat. Il s’agit d’un acte de réitération, toutes les clauses et spécificités de la vente auront déjà été rédigées dans l’avant-contrat.

La vente en elle-même, avec l’acte définitif, est finalisée par un acte authentique lors du passage chez le notaire.

Le notaire se charge des démarches administratives :

• Il accomplit les formalités de publicité foncière.
• Il prend les garanties sur le bien.
• Il acte la mutation de propriété.
• Il délivre à l’acquéreur le titre de propriété.
• Il fournit au vendeur le titre exécutoire lui permettant d’obtenir le paiement de la rente, en cas de défaillance de l’acheteur.
• Il effectue le paiement auprès du Trésor Public et auprès des administrations concernées.

Remarques :

Plusieurs rencontres avec un notaire, au moins deux, peuvent s’avérer nécessaires.

• La première se fait en amont de toute opération pour un bilan patrimonial.
• La seconde a lieu au moment de l’avant-contrat.

A noter qu’un contrat de viager comporte deux parties : l’une sur la vente à proprement parlé du bien immobilier, et l’autre partie, sur les modalités du viager avec ses contraintes.

Une bonne compréhension des engagements réciproques mérite toute l’attention.

Le viager immobilier est une forme de vente immobilière spécifique. Et les parties (acheteur et vendeur) doivent respecter un certain formalisme.

Chaque année, il y a peu de transactions en viager, comparativement au nombre de transactions immobilières classiques.

Le viager est donc affaire de spécialiste.

Un contrat de viager contient des clauses importantes qui correspondent à la volonté de chacun.

Ces clauses doivent être écrites afin d’éviter les ambiguïtés, et les déconvenues qui peuvent survenir dans le temps (immédiatement, ou plusieurs années après, ou encore après une décennie) entre le vendeur et l'acheteur.

Durant la vie du viager, qui comme son nom l’indique dure toute la vie, une situation non anticipée peut survenir à tout moment, dans le temps.

Une rédaction d’un tel contrat par un professionnel mérite toute l’attention.