La rente, son montant, et sa réversion
Le choix sera fonction du vendeur et de ses choix prioritaires.
En fonction de la part financière réservée au bouquet, le montant qui sera transformé en rente sera en proportion.
Le choix sera fonction du vendeur et de ses choix prioritaires.
| Préférence du vendeur | Conséquences |
| Le bouquet est privilégié | Avantages : un capital conséquent immédiat Inconvénients : la rente sera moins élevée |
| La rente est privilégiée | · Avantages : un complément mensuel plus conséquent. La rente constitue un complément de revenu qui permet de pallier le manque de ressource pendant la retraite. Inconvénients : vous ne percevez l’argent qu’à intervalle régulier et non pas immédiatement. |
Calcul de la rente
Le calcul se fait sur la base du montant restant pour être transformé en rente.
La valeur économique est répartie entre le montant du bouquet et de la rente.
- Le prix du bouquet est soustrait du prix de vente
- Le solde du prix de vente, appelé capital-rente, est converti en rente viagère
- Il est tenu compte de l’âge du crédirentier et de son espérance de vie estimée en fonction de barèmes établis par les tables de mortalité.
- La somme est convertie en mensualités en appliquant un taux de rente déterminé en fonction de l’âge du ou des crédirentiers
La rente viagère est versée, à un bénéficiaire, jusqu’à son décès. A la survenance de ce décès, la rente cesse (excepté si le contrat prévoit la réversion de la rente).
Le capital ne peut pas être récupéré, ni être transmis aux héritiers.
La révision de la rente
Quelles sont les éventuelles modalités de révision de la rente ?
La révision de la rente permet de faire suivre le coût de la vie et de préserver le pouvoir d’achat du vendeur. L’objectif est de pallier l’érosion monétaire et l’inflation.
En effet la durée de perception de la rente est, par essence même, inconnue et celui qui la perçoit espère la recevoir longtemps. Avec le temps, la rente peut se voir dévalorisée, si rien n’est prévue dans ce sens.
L’indexation de la rente
L’indexation de la rente viagèreest contractuelle. Si rien n’est prévu dans le contrat, elle résulte de la loi.
Les parties peuvent convenir, d’insérer une clause d’indexation, clause qui permet à la rente d’être réévaluée afin de maintenir une certaine équivalence avec sa valeur initiale.
Les parties sont en principe libre du choix de l’indice de référence.
La justice a le droit d’effectuer une correction de l’indexation de la rente lorsque le contexte économique le nécessite ou encore à la demande d’une des parties afin de préserver l’équilibre du contrat.
Si rien n’est prévu contractuellement, la loi prévoit une procédure de majoration forfaitaire légale, majorée selon le barème publié chaque année par la loi de finances, applicable de plein droit à la demande de l’une ou l’autre des parties.
Les parties peuvent choisir un indice à leur convenance.
Généralement, la rente est indexée sur l’indice des prix à la consommation de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des études économiques).
Par ailleurs, le calcul peut prévoir une clause de révision et d’indexation de la rente. La rente est généralement revalorisée chaque année, à la date fixée par le contrat.
Une rente sur une ou deux têtes
La rente viagère peut être constituée sur plusieurs têtes
Le contrat de vente en viager va désigner la ou les personnes sur la tête desquelles la rente est constituée.
L’article 1972 du Code civil précise que la rente viagère peut être établie sur une ou plusieurs têtes (personnes) : « Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes ».
L’option de réversion
Il est possible que la rente soit réversible sur option. Ce qui signifie qu’au décès du premier crédirentier (indépendamment l’un des deux) le survivant percevra la rente à son tour.
Il y a continuité de la rente avec le survivant.
La réversion n’est pas un droit automatique, elle doit donc être inscrite dans le contrat de vente.
La rente viagère est dite réversible lorsqu’elleest versée à deux personnes, et qu’au décès de l’une des deux, la personne survivante continuera à percevoir le même montant de la rente.
Traditionnellement cette situation est celle rencontrée dans le cadre d’un couple marié. Pour autant, elle s’applique aussi en présence de plusieurs personnes propriétaires en indivision d’un même bien (concubins, frères et sœurs par exemple).
La réversion de la rente permet de protéger financièrement le conjoint survivant, au décès du premier.
Prévoir une réversion de la rente
La rente réversible pour protéger son conjoint.
Il est donc possible de contracter un viager sur deux têtes. Les vendeurs généralement en couple, souhaitent avoir une réversion totale de la rente.
L’acheteur versera donc, jusqu’au dernier des deux décès, une rente d’un montant identique.
Dans le contrat de vente en viager, il peut être stipulé que la rente sera réversible au profit du conjoint.
A ce titre précisons que l’hypothèse se doit d’être mentionnée. La réversion n’est pas automatique, elle est contractuelle.
| Exemple : Prévoir une réversion pour protéger financièrement son conjoint en cas de décès, en cas de disparité de revenus dans le couple. |
Lorsqu’il s’agit d’un couple de vendeurs, on parle d’un viager sur "deux têtes".
Les conséquences de la réversion
La rente ainsi constituée sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.
Au décès de l’un des époux, l’autre (le survivant) percevra à son tour, la rente intégralement jusqu’à son propre décès.
L’acquéreur ne pourra prendre possession du bien qu’au décès du conjoint survivant. Celui-ci peut rester dans le logement en profitant du droit d’usage et d’habitation et continuer à percevoir la rente (réversible) jusqu’à son propre décès.
A noter
Côté acquéreur, il est important de regarder le critère de la différence d'âge entre les époux. Il augmente le caractère aléatoire de l’opération.
La contrepartie, dans le cadre de la réversibilité de la rente, est qu’elle entraîne une décote d’occupation plus importante, et donc un prix d’achat minoré d’autant.
Caractéristiques de la réversion
La réversion doit figurer dans l’acte de vente.
La réversion peut être totale ou partielle : le montant de la rente versée au survivant dépendra du taux de réversion établi dans le contrat.
| Réversion totale | Réversion partielle |
| La rente viagère stipulée réversible à 100 % fait que son bénéficiaire perçoit le montant de la rente en vigueur pour sa totalité. | Le survivant percevra un pourcentage de la rente viagère initialement perçue par le crédirentier principal. Par exemple le pourcentage défini par le contrat peut être de 60 % de la rente initiale. |
Le montant de la réversibilité de la rente viagère est un choix à exercer dès la conclusion du contrat, puisque cette clause de réversibilité est mentionnée au contrat.
Un taux de réversibilité moindre, par exemple de 60% peut convenir à une situation où une personne seule à des contraintes financières moindres.
La réversibilité à un côut qui est pris en compte, lors de la détermination du montant de la rente viagère.
Au départ, le montant de la rente est plus élevé si la réversion est partielle.
A noter
Cas d’un couple marié: au décès du premier, la réversion de la rente au profit du conjoint survivant n’entraine pas le paiement de droits de succession par ce dernier (art. 793 du Code Général des Impôts).
Cas d’un bien appartient en propre à l’époux vendeur, une rente viagère réversible est un avantage consenti, qui est présumé avoir le caractère d’une donation entre époux (art. 1973 du code civil).