L'administration fiscale vient de communiquer les seuils d'imposition de la "taxe Apparu" applicables à compter du 1er janvier 2017 pour les loyers perçus pour des logements de petite surface (actualité BOFiP du 25 janvier 2017).
Fonctionnement de la taxe "Apparu"
La taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface, dite "taxe Apparu" a été instaurée à compter du 1er janvier 2012 par la loi de finances pour 2012.
Codifiée à l'article 234 du CGI, elle s'applique aux loyers perçus par les bailleurs au titre des logements répondant aux critères cumulatifs suivants :
- les logements ont une surface habitable inférieure à 14 m²
- les logements sont loués nus ou meublés pour une durée minimum de 9 mois (exclusion des résidences de tourisme, des maisons de retraite et des résidences pour étudiants)
- les logements sont situés dans les zones A et A bis telles que définies par l'arrêté du 1er août 2014 en application de l'article R. 304 du code de la construction et de l'habitation (zones caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements)
- les logements sont loués à un loyer mensuel, charges comprises qui excède un montant maximum fixé par décret.
La liste des communes concernées est disponible sur le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646&fastPos=2&fastReqId=1312223903&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte
La taxe concerne les bailleurs personnes physiques ou personnes morales, quel que soit leur régime d'imposition (impôt sur le revenu dans catégorie des revenus fonciers, BIC ou BA, ou impôt sur les sociétés). Cette taxe n'est pas déductible du bénéfice ou du revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu, ni du bénéfice soumis à l'impôt sur les sociétés. Elle doit être déclarée sur un imprimé (imprimé n°2042 LE pour les personnes physiques et n°2576 TSLE pour les personnes morales) qui doit être déposé au plus tard à la même date limite prévue pour le dépôt de la déclaration de revenus ou du paiement du solde de l'IS le cas échéant.
Revalorisation des seuils de loyer
Sont imposables, les loyers des logements dont le montant mensuel par m² excède un seuil, fixé par décret. Le seuil d'imposition peut être majoré de 10% et être modulé selon la tension du marché locatif pour les locations meublées.
Ce seuil est revalorisé chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers du 2nd trimestre de l'année précédente. Compte tenu de l'absence de variation annuelle de l'indice du 2ème trimestre 2016, ce seuil pour 2017 est identique à celui de l'an dernier. Il est ainsi fixé à 41,64 € par m² pour les loyers perçus en 2017.
La taxe est déterminée selon un barème dont le taux dépend de l'écart existant entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence. L'administration fiscale donne un exemple dans sa documentation avec le seuil applicable en 2013 (40,88 € par m²).
Extrait BOFiP, BOI-RFPI-CTRL-10-20170125, §170
Conformément au III de l'article 234 du CGI, le taux de la taxe est déterminé selon les modalités exposées dans le tableau ci-dessous, en fonction de l’écart existant entre le montant du loyer mensuel pratiqué (charges locatives non comprises) et la valeur du loyer mensuel de référence (cf. I-A § 70).
Les cotisations de taxe sont arrondies à l’euro le plus proche, conformément aux dispositions du 1 de l’article 1657 du CGI.
Écart entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence
Taux de la taxe
Inférieur à 15 %
10 %
Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %
18 %
Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %
25 %
Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %
33 %
Supérieur ou égal à 90 %
40 %
Exemple :
Une personne physique détient un logement de 12 m² dans une commune située dans la zone d’application de la taxe. Ce bien est donné en location nue pour une durée de trois ans. En 2013, son loyer mensuel hors charges s’élève à 840 €, soit 70 € par mètre carré.
Cette location entre dans le champ d’application de la taxe dès lors qu’elle porte sur un bien d’une surface inférieure ou égale à 14 m² situé en zone « A » dont le loyer mensuel excède le loyer de référence, fixé, pour l’année concernée, à 40,88 € par mètre carré de surface habitable.
Calcul du pourcentage d’écart entre le loyer mensuel et le loyer de référence et détermination du taux de taxe correspondant :
[(70 - 40,88) / 40,88] x 100 = 71,23 %
Le pourcentage d’écart est supérieur à 55 % et inférieur à 90 %, le taux de taxe applicable est donc de 33 %.
Calcul de la taxe :
Au cours de l’année 2013, le bailleur a perçu douze loyers de 840 € chacun, soit un total de 10 080 €.
La taxe s’élève donc à 10 080 x 33 % = 3 326,40 €, soit, arrondi à l’euro le plus proche conformément à l’article 1657 du CGI, un montant dû de 3 326 €.